5 mitos sobre el precio de una propiedad en venta

Aquí hablaremos de todo

Es lógico que si pone su propiedad en venta lo que querrá es venderla al mejor precio posible – y lo más rápido posible. Pero para lograr estos objetivos será necesario tomar un cierto acercamiento al proceso de venta, y por supuesto entendemos que muchos propietarios no están capacitados cuando llegue el momento o no son conscientes de este proceso.

Con la falta de experiencia en la venta de propiedades y sin una comprensión de cómo funciona el mercado, puede ser difícil conseguir los resultados que uno desea.

Los siguientes cinco mitos que les presento a continuación son comúnmente aceptados como verdad entre muchos propietarios de viviendas y usted no querrá cometer el error de pensar que estas cosas son verdaderas, porque no lo son.

De hecho, creer en estos mitos juega un papel muy importante en el por qué una casa no se vende.

Para lograr establecer un correcto valor en el mercado de su propiedad, se debe empezar a trabajar con un Agente Inmobiliario, alguien de su confianza. Recuerde que los mejores agentes son por lo general los que no necesitan conseguir una propiedad más para su cartera, de hecho usted obtendrá el mejor consejo de alguien que no está desesperado por dinero.

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Si esperamos un poco más, conseguiremos mejores ofertas!

Me he topado en muchas oportunidades con clientes que piensan “No tengo apuro en vender, estoy dispuesto a esperar el tiempo necesario y con seguridad conseguiré una buena oferta”. Esta es una suposición muy común! De hecho, suelo escuchar “tenemos todo el tiempo para esperar”.

Y déjeme decirle todo lo contrario, mientras más tiempo esté su casa estacionada en el mercado, peores ofertas recibirá o quizás ni una.

Conforme una propiedad se estanca en el mercado semana, tras semana, los compradores empiezan a preguntarse qué estará mal con la propiedad? ¿Por qué demoran tanto tiempo en venderla? Un comprador, por lo general va madurando, es decir, nadie dice hoy día voy a comprar una casa y sale a poner una oferta! Es un proceso y en ese proceso, el comprador revisa el internet y se encuentra con su propiedad, conforme pasan las semanas sigue viendo su propiedad y al siguiente mes la sigue viendo y así sucesivamente – finalmente ellos suponen que el precio de su propiedad está muy alto o hay algo seriamente mal con su propiedad.

Se ha comprobado que las propiedades se venden por más dinero cuando están en el mercado por menos de 30 días en la mayoría de los mercados. Existe una pregunta clave que un buen negociador le hará a su agente inmobiliario: “cuánto tiempo tiene la propiedad en el mercado?” y la razón es – que quieren saber la probabilidad de negociar el precio con el vendedor. Es por eso que colocar el precio correcto desde el inicio es una parte crítica en la venta.

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Si recibo una oferta la primera semana significa que el precio estuvo demasiado bajo

Esta afirmación es uno de los mitos más comunes entre los vendedores y es 100% falso.

En el momento en que la propiedad aparece en el mercado, será vista por múltiples compradores, y dependiendo de la zona donde se encuentre su propiedad, podrían haber decenas, incluso cientos de personas buscando exactamente algo como su propiedad.

Si el precio es el correcto, muchos de estos compradores estarán interesados en ella inmediatamente. Estos compradores pueden estar buscando por semanas o meses, una casa como la suya a un precio competitivo.

Con el precio justo en el mercado correcto, usted podría conseguir ofertas múltiples en un lapso de tiempo muy corto. Esto es especialmente cierto cuando hay un número limitado de casas disponibles para comprar o cuando los precios que se anuncian no tienen el valor correcto del mercado.

Usted querrá conseguir múltiples ofertas por su casa. Con varias ofertas, se podrá fomentar la competencia entre los compradores y usted podrá obtener más por su casa. Es obvio que usted no querrá vender su casa por un precio que no vale, sino que usted querrá ponerle un precio lo suficientemente bajo como para conseguir compradores entusiasmados y que le presenten ofertas.

He tenido la oportunidad aquí en Trujillo de vender algunas propiedades tan pronto las coloqué en el mercado! Lo ideal es hacer que el vendedor gane y no deje dinero sobre la mesa!

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Un buen marketing conseguirá un mejor precio!

Daniel Zaplana es hoy en día una marca muy reconocida en la ciudad de Trujillo, logramos esto con una fuerte inversión y constante marketing en distintos canales de distribución de publicidad, por este motivo, muchos clientes piensan que al exponer su propiedad con nosotros su propiedad se comercializará correctamente y obtendrán un precio más alto.

Y es cierto! Sin embargo eso no asegura que su propiedad se venderá por más dinero! Alguna vez me dijeron, Daniel sería bueno colocar nuestra propiedad en el periódico local de Trujillo este fin de semana, parece que el Internet no está funcionando! Y por supuesto, el Internet no funcionaría jamás ya que la casa estaba con US$25,000 sobre el precio del mercado!

El Internet y el periódico no venderán su propiedad! El marketing se trata de hacer visible su propiedad, atraer al comprador y lograr que estos compradores se animen ha hacer una cita para visitar su propiedad. Pero el marketing no puede cambiar el valor de su casa. Si su propiedad tiene el precio muy alto, le puedo asegurar que ni con el mejor marketing del mundo logrará vender. Los compradores hoy en día son compradores informados, ellos saben lo que marca el mercado.

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Sólo debemos esperar por el comprador correcto

Este es otro error muy común que suelo escuchar de los vendedores que saben que su precio está por encima del valor del mercado.

5mitossobreelprecio4Este mito es muy similar al # 1, pero el énfasis se lo colocan a la persona que quiere su propiedad y no al tiempo que deben esperar para venderla. Pero al igual que estar dispuestos a esperar más tiempo por una oferta, encontrar el comprador ideal es muy poco probable.

Hay que recordar que el mercado es lo que es según la oferta y la demanda del momento. Conseguir un comprador que esté dispuesto a pagar mucho más de lo que marca el mercado es inusual, ya que no es una buena decisión financiera. También habría que esperar por un comprador que estaría dispuesto a pagar por su propiedad al contado, ya que ninguna entidad financiera después de hacer una tasación querrá aprobar un préstamo hipotecario.

Subiremos el precio un poquito para poder tener un margen de negociación

Este punto diría yo, que es el más común con todos los vendedores. Poder negociar es una parte esencial en el proceso de venta; y eso no se puede negar. Su agente inmobiliario debe estar preparado para negociar en su nombre y poder ayudarlo a conseguir lo que quiere de la venta, y evitar que se aprovechen de usted. Pero colocar el precio de una propiedad excesivamente alto no es necesario para crear una oportunidad de negociación.

Y sí, es verdad, los compradores suelen presentar ofertas por debajo del precio original en muchos casos y también saben que muchas veces no aceptarán su oferta.  Si usted coloca mucho espacio de negociación en el precio, dará lugar a nunca tener la oportunidad de negociar!

Cuando una casa tiene un precio demasiado alto, será evitada por los compradores, ellos esperarán a que el precio baje para recién poder negociar. Si la espera es muy larga, recuerde que el problema es que los compradores pensarán que algo está mal con su casa. Converse con su agente de bienes raíces acerca de cómo fijar el precio correcto de su casa y de lo que sucederá con las negociaciones. Su agente inmobiliario lo ayudará a entender cuál es el precio que hará que su casa sea competitiva con las demás, y lo ayudará a decidir sobre la oferta mínima que debe aceptar.

Su agente pondrá su casa en el mercado con el precio un poco más alto que su oferta más baja aceptable.

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En resumen

Colocar el precio correcto a una propiedad es una habilidad y un arte. El precio es lo más importante para conseguir que su casa sea vendida.

Si el precio es el equivocado no habrá nada que usted o su agente puedan hacer para venderla.

De hecho, establecer el precio correcto es el 75% del éxito en la venta de su propiedad. El precio correcto atraerá a los compradores adecuados. Entonces, ¿cómo saber si su casa tiene el precio demasiado alto? En este artículo podrá ver algunas señales que le dirán si el precio de su casa no es el correcto.

Si estás buscando comprar o vender una propiedad, visita mi sitio web: http://www.dzpropiedades.com o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com

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9 situaciones difíciles que debe saber sobrellevar cuando venda su casa

Sé que habrán momentos muy difíciles cuando trate de vender su casa, sobre todo una vez que se colocó el panel publicitario en su propiedad, y la venta no sale de acuerdo a lo que planeó o imaginó alguna vez.

Ahora hablaremos sobre la mejor manera de sobrellevar 9 situaciones difíciles que se presentarán cuando intente vender su casa. Se alegrará de aprenderlo ahora antes de pasar por momentos difíciles, mientras esté vendiendo su casa.

No espere recuperar lo que invirtió en sus remodelaciones

Los compradores sólo pagarán lo que marca el mercado inmobiliario de su localidad y no les interesará si usted mejoró el piso, o cambió los grifos de los baños. Lamentablemente no todas las remodelaciones que hacemos las recuperamos por la cantidad de dinero invertido, hay que saber elegir sabiamente e identificar lo que de verdad agrega valor al precio de una propiedad.

En una remodelación de la cocina podrá recuperar usted aproximadamente el 80% de sus costos, que por supuesto también varía de acuerdo a la zona donde vive. Es importante saber que una cocina remodelada, no siempre eleva el valor a su propiedad, sin embargo atrae enormemente a los compradores.

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Sólo porque sus vecinos venden a un precio, no significa que su casa se venda por lo mismo

Ya no puedo recordar la cantidad de veces que los propietarios me dicen que sus vecinos están vendiendo por x cantidad de dinero y que por lo tanto la casa de ellos también debería costar lo mismo! Vamos a hablar claro, aquí se presentan dos situaciones:

  • El precio con el que se INTENTA vender una propiedad y
  • El precio con el que se VENDIO

Es importante diferenciar estos 2 precios, ya que la diferencia es abismal, le explico por qué:

Una persona puede intentar, asumir, estimar, pensar, y creer que su propiedad cuesta X cantidad de dinero porque así ve el mercado en el internet o llaman para averiguar los precios de las propiedades que salen en venta por su zona, sin embargo lo que deberían averiguar es en cuanto se VENDIERON las propiedades, no en cuanto se intentan vender! Ese es el precio que se debe analizar a la hora de estimar el valor de su propiedad en relación al mercado de bienes raíces.

Un cliente puede publicar su propiedad en US$380,000 y venderla después de mucho tiempo de espera en US$305,000!!

Además es importante considerar todo lo que las propiedades ofrecen, ubicación, mejoras, ampliaciones, años de antigüedad, acabados, etc….recuerde que un comprador cuando sale a buscar una casa, querrá ver mínimo 5 opciones y su casa competirá con esas opciones, entonces….cree que un comprador pagará el mismo precio por una propiedad con una cocina antigua, con pisos laminados? o preferirá una casa con mejores acabados, menos años de antigüedad, por un menor precio? apuesto que ya tiene una respuesta para esta pregunta!

Sólo tendrá que confiar en el consejo de un profesional en la venta de inmuebles, recuerde que puede entrevistar a varios Agentes antes de entregar su bien inmueble!

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Deshacerme de mi amigo que es Agente Inmobiliario?

Escuché bien? usted quiere que no confíe en mis amigos? Mi respuesta es NO. No se trata de no confiar o no trabajar con un amigo, cuando le pido que se deshaga de sus amigos quisiera que piense en todos los amigos que tiene que alguna vez le contaron que vendieron la casa de su abuelita, o que obtuvieron su licencia para vender propiedades hace 1 año o están ayudando a una prima a vender su casa. Ahora quisiera que les pregunte: Cuándo fue la última vez que vendiste una propiedad? no lo puede recordar? Analicemos juntos, ese amigo que le dice que vende propiedades y que lo puede ayudar, trabaja en una empresa como Asistente Administrativo? es ama de casa? o quizás tiene que administrar un restaurant? entonces quiero que sepa que su amigo realmente no se dedica a tiempo completo a vender propiedades!

Ahora usted pensará….pero él es mi amigo! Por lo tanto, quisiera que analice muy bien las opciones de venta que tendrá cuando le confíe su propiedad a un amigo que cuando pueda tratará de vender su propiedad o se la confíe a un Agente Inmobiliario a tiempo completo que constantemente está recibiendo clientes potenciales y que tendrá una mejor propuesta para usted en menos tiempo.

No siempre es fácil decir “no”, especialmente a un amigo, pero muchas veces es necesario hacerlo. Contratar a un Agente Inmobiliario preparado y calificado para vender su propiedad le ahorrará tiempo y dinero.

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Deberá mantener su casa siempre lista para mostrarla

Sabía que más del 80% de los compradores expresan que es más fácil que ellos se imaginen viviendo en una casa o departamento cuando la propiedad luce como una casa modelo? limpia y lista para ser ocupada? Este porcentaje se obtuvo de una encuesta elaborada en los EEUU por la Asociación Nacional de Realtors.

Yo particularmente creo que en este mundo globalizado existen gustos y sucesos que el ser humano experimenta sin importar el lugar donde vive.

Trate de mantener su casa impecable, libre de objetos personales. Si ha puesto su casa en venta con seguridad tendrá que mudarse cierto? entonces empiece a empacar y guardar todas las fotografías familiares que luce con tanto orgullo en su sala, paredes, mesas, etc., los compradores quieren verse viviendo en su casa y las fotografías suelen ser la distracción #1, ver a otra familia en esa casa, bloquea la mente y no permite que ellos se imaginen viviendo allí.

Si usted considera que necesita más tiempo para arreglar su casa antes que alguien entre a visitarla, entonces coordine con su Agente, pídale que le avise con 24 horas de anticipación, así usted tendrá el tiempo suficiente para poner todo en orden, coloque algún olor en el ambiente y no se olvide de revivir sus plantas con un poco de agua.

No permita que los compradores vean un desastre en su casa, eso los alejará y hará que ellos decidan por la casa mejor presentada, salvo que usted haya puesto un precio de remate, donde lo único que importe sea el precio. Aquí puede ver otros trucos que la ayudarán a vender su propiedad: 8 tips para ayudarte a vender tu propiedad

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No a todos les gustará su casa

Si comprendemos este principio desde un inicio, dará lugar a menos angustias. Es muy probable que muchos adoren el estilo de su casa, su decoración, el color que escogió para sus paredes, la distribución de los dormitorios, la luz en la cocina, la vista al parque, etc.

Sin embargo, recuerde que de gustos no han escrito los autores, y la diversidad hará que no todos aprecien su hogar como lo aprecia usted. Y no todas las cosas serán de interés para ellos. No a todos les gustará el lugar donde se encuentra su casa, ni mucho menos cómo está decorada. Lo que necesitamos es encontrar un comprador que piense que el precio de su propiedad es justo, que además le guste el lugar donde se encuentra la propiedad y que se imagine viviendo allí; incluso si quisieran deshacerse de alguna pared o modificar alguna habitación.

Siempre recuerde que el motivo #1 de por qué una casa no se vende recae en el precio, por supuesto que si su casa tiene un precio justo y está muy bien presentada es muy probable que se incrementen las posibilidades de encontrar un comprador interesado, especialmente en el mercado inmobiliario actual donde existe un sin número de vendedores intentando vender sus propiedades en Trujillo.

Recuerde que primero debemos atraer el interés del comprador…cómo? con el precio, segundo debemos hacer que se enamoren de su propiedad y en este punto ya vamos en medio camino a conseguir una oferta y luego concluir la transacción que será una de las más importantes en su vida.

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La cochera un lugar indispensable

Modificó su cochera y amplió su casa? Quizás necesitaba el espacio para una habitación de juegos para sus hijos o una oficina para usted? Muy bien! ahora cree que los compradores pensarán igual que usted y que estarán felices de contar con una habitación extra, sin embargo eso es totalmente falso.

Hoy en día es indispensable tener espacio para guardar un vehículo, sobretodo aquí en Perú! La cochera es ahora un lugar indispensable.

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El precio no siempre se calcula por m2

Así es! muchos lo hacen, muchos se equivocan, incluso los mismos Agentes Inmobiliarios! equivocadamente se calcula el precio de una casa por la cantidad de m2.

Es muy importante saber que el precio de una casa vale mucho más de los m2 que pudiera tener el terreno. Se deben considerar las remodelaciones, la ubicación, la distribución, la condición y mucho más!

Asegúrese que su Agente no trate de establecer un precio simplemente por la cantidad de m2 que tiene su propiedad, esa es una de las cosas que debe evitar! Puede leer: Precio por m2 es un pobre indicador

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Cuidado con el cambio de casas

Muchas personas salen a comprar otra casa antes de haber vendido su casa, lo cual no es para nada recomendable! Sería lo ideal pero en la práctica no lo es.

Recuerde que siempre el tiempo lo pone el comprador, y si usted sale a comprar, podrá tener la casa de sus sueños en un corto plazo, sin embargo poner una casa en venta suele demorar más de lo que se imagina (no todos los propietarios escuchan los consejos de sus Agentes y tienden a sobrevalorar el precio, lo cual hace que la propiedad esté en el mercado inmobiliario por más tiempo).

Lo más aconsejable es vender primero, y luego comprar. A dónde se puede mudar? Siempre habrá un familiar o amigo que quiera recibirlo por unos días.

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El contrato expira….y su casa no se vendió

Suele pasar…y muy a menudo! Con seguridad usted pasó por un período de aprox 6 meses con un desgaste emocional, mental y físico para vender su casa, sufrió en la espera, esperó y esperó y nada….no hubo algún comprador interesado en comprar su casa.

Es una gran decepción saber que venció el contrato y no hubo un resultado positivo, eso en realidad no debería ocurrir. Existen una razón de por qué su casa no se vendió y está comprobado que es por el precio. Debe asegurarse de leer el siguiente artículo: Vendiendo tu propiedad? Ponle el precio correcto desde el inicio

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Como ha podido leer, muchos de estos escenarios que se presentan en la venta de una propiedad, se pueden evitar. Planifique sus posibilidades de venta y sin duda será mucho más fácil y habrá menos estrés.

No olvide entrevistar a por lo menos 2 o 3 Agentes Inmobiliarios, usted se dará cuenta a quién le quiere confiar la venta de su inmueble tan preciado. Si desea contactarse conmigo llámeme al 986-665 902 o escríbame a danielzaplana@hotmail.com, soy Daniel Zaplana y me dedico a la compra y venta inmobiliaria hace más de 13 años.

Cuál es el secreto para poder vender tu casa por más dinero?

Poner su casa en venta podría causarle estrés! Así es, sobretodo si es la primera vez que está vendiendo una propiedad, con seguridad tendrá muchas preguntas sobre el proceso de venta, sobre el precio, qué hará el Agente por usted, qué pasos son los que debe seguir y por supuesto la pregunta que todos los vendedores se hacen es…qué debo hacer para sacar el máximo provecho en el precio y recibir más dinero en el menor tiempo?

Hay un sin número de respuestas a todas estas preguntas, sin embargo en este artículo explicaré a detalle el secreto para que usted pueda vender su propiedad por el mejor precio del mercado.

El precio

Sin lugar a duda el punto más importante para ayudarle a obtener el máximo rendimiento económico al momento de vender su propiedad será estimando el precio correctamente desde el inicio. 

Lo primero que debe hacer es contratar a un Agente Inmobiliario, los Agentes están en el negocio de comprar y vender propiedades y especialmente aquí en Trujillo, Perú – ellos serán la mejor referencia para averiguar en cuánto se vendieron las últimas propiedades en la zona, eso le dará una idea más clara del verdadero valor del mercado, recuerde que existe una diferencia de precios en:

  • El precio que un vendedor le coloca a su propiedad para venderla (precio de lista, o precio que aparece en el internet, o precio que se desea)
  • El precio con el que se vende – punto

Ya se dio cuenta cuál es el precio que debe observar? por supuesto el precio de venta! no el precio que se pide por una propiedad! Recuerde buscar y encontrar un Agente que sea experto en su área, él sabrá el valor justo de las propiedades y con su experiencia le podrá ayudar a establecer el precio para la venta. Recuerde que es muy importante colocar el precio correcto DESDE EL INICIO, es la mejor oportunidad que su propiedad tendrá para ser vista, visitada y vendida!

Ya sea que el mercado sea de compradores o vendedores, la estrategia de poner el precio correcto desde el inicio hará que su propiedad reciba visitas, recuerde que para que una persona compre lo que tenga que comprar, siempre debe ver primero el producto y nadie se interesará en visitar su casa si el precio está por las nubes! Es importantísimo llamar la atención de los compradores desde un inicio, con el precio! Es el precio lo que hará que más personas quieran ver la propiedad! El siguiente paso, después que la visitan es saber si les gustó o no, y si estarían dispuestos a presentar una oferta de compra, pero hay que recordar que si no la visitan, no presentarán ninguna oferta.

Siempre escribo también sobre lo que la mayoría de compradores piensa de una casa que tiene mucho tiempo en el mercado: “algo está mal con esa casa”, los compradores se preguntarán:

  • La casa necesitará reparaciones?
  • Por qué tiene tanto tiempo sin venderse?
  • El vendedor esconde algo?
  • Habrá algo malo con los vecinos?
  • El vecindario será seguro?, etc.

Recuerde que las propiedades que se estacionan en el mercado por mucho tiempo, generan menos interés y reciben ofertas muy débiles, además los compradores dirán: esa casa puede esperar! si nadie la ha comprado es porque no hay interés….sigamos buscando!

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Una imagen vale más que 1,000 palabras!

Hoy en día las personas buscan en internet y todo entra por los ojos! Los nuevos compradores de viviendas son gente joven que buscan un hogar para establecerse y empezar una nueva familia, todos estos jóvenes manejan el internet a diario y su primera búsqueda es por allí. Por lo tanto será muy importante que pueda mostrar su propiedad de la mejor manera posible, y eso se logra con buenas fotografías y el impecable orden dentro de su casa!

Antes de tomar fotos y subirlas al ciberespacio recuerde retirar las cosas que son muy personales, ordenar y retirar cualquier exceso que no tenga nada que ver con el espacio de la habitación que va a fotografiar, recuerde que a veces existe una sola oportunidad para atraer a los compradores y tener una foto de buena calidad y bien tomada será la forma más fácil de destacar su propiedad de la multitud. Un consejo muy útil es detenerse a observar con ojos de comprador, qué es lo que no quisieras ver? qué es lo que más te agradaría ver?

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Pase la voz

Exponer la venta de su casa será otra parte importante cuando desee vender su propiedad por su máximo valor y en el menor tiempo. Como mínimo su Agente debe colocar su propiedad en su página web, debe compartirla en línea, publicarla en Facebook y en otros medios sociales, además de colocarla en la mayor cantidad de plataformas de bienes raíces a nivel nacional e internacional para asegurarse que su propiedad sea vista por los posibles clientes que están buscando en internet. Antes de entregarle su propiedad a un Agente, asegúrese de preguntarle por su plan de marketing, pídale que le muestre ejemplos de qué hará, cómo lo hará, cuantas veces lo hará y cuales han sido los resultados. Si el Agente no tuviera presencia en el internet o su imagen fuera muy débil, considere buscar y entrevistar a otro Agente que entienda la importancia de un marketing agresivo a través de todos los medios posibles. Vender una propiedad no es como vender un par de zapatos! Usted querrá al mejor!

Una vez que su propiedad la tenga un Agente, pídale que le envíen los enlaces! Así usted podrá compartir con familiares y amigos a través de correos electrónicos o por sus medios sociales en línea, la presentación será más profesional y usted se sorprenderá los efectos de multiplicación al compartir con su esfera de influencia! Trate de utilizar todas sus plataformas: Facebook, Instagram, Pinterest, Google +, Linkedin, Twitter, Youtube, etc!

Lo importante de exponer su propiedad es que más personas sabrán que su casa está en venta y eso significa que las personas que están buscando podrían interesarse en la suya! Mientras más personas la vean, más rápido recibirá una oferta!

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La primera impresión

Hasta este punto vamos a suponer que usted siguió mis consejos y le puso el precio correcto, tomó buenas fotografías, la casa la tiene un Agente que la está vendiendo por todo lugar en la web que puede…pero ahí no se acaba el intento.

Ahora debe asegurarse que su casa está siempre limpia, libre de desórdenes, el jardín muy bien cuidado, las paredes pintadas, la cocina y baños impecables y ha reparado la mayoría de averías o desperfectos que presentaba.

Cuando finalmente hemos capturado la atención de un posible comprador a través del internet, debemos hacer que ellos quieran dar el siguiente paso y ese paso es visitar la propiedad, ellos deben querer ver más! Recuerde que como mínimo los baños y cocina tienen que lucir impecables! si tiene mascotas, las debe guardar y tratar de neutralizar los olores, la lista es larga y en AQUI puede leer otros tips que le ayudarán a presentar mejor su propiedad.

La compra de una casa o departamento siempre será una experiencia 100% emocional y los compradores deben ser capaces de visualizarse viviendo allí. Nadie es perfecto y mucho menos las decoraciones son del agrado de todos, cada familia tiene su propio estilo, pero tomando algunas medidas simples podemos ayudar a hacer una diferencia. Si no tiene la menor idea de cómo debe lucir su propiedad, lea lo que es: Home Staging.

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Puede ser peligroso vender su casa sin un Agente!

Si alguna vez tuvo una enfermedad grave apuesto a que no le pidió a un miembro de su familia que le de un tratamiento! Lo mismo sucede cuando vende su propiedad! Un Agente estudió y se preparó para representarlo no sólo con el comprador, sino además ayudarlo en todos los trámites municipales, tributarios, bancarios y registrales y en cualquier complicación que se pudiera dar en el proceso de la compra/venta.

Un buen Agente conocerá el mercado inmobiliario de su localidad, entenderá todo lo que implica poner una casa en venta! desde prepararla, tomarle fotos, exponerla, negociar y finalmente concretar la venta, y tendrá siempre en mente que usted es su cliente y que por usted debe conseguir la mejor oferta en el menor tiempo. El trabajo de un Agente va mucho más allá de colocar un panel de “SE VENDE” en su propiedad y sentarse a esperar que lo mejor suceda.

Las estadísticas no engañan y está confirmado que una casa que es atendida por un Agente de Bienes Raíces preparado, son vendidas por más y en menos tiempo – en comparación con la venta manejada por el mismo propietario.

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Conclusión

Planee su venta! Siga estos pasos y los momentos de tensión con un plan sólido pueden desvanecerse. Pero siempre recuerde que la razón #1 de por qué una propiedad no se vende recae en el precio, asegúrese de colocar el precio correcto, no se deje llevar por el precio de otras propiedades “en venta” usted debe saber el precio de las propiedades “vendidas”. Le deseo la mejor de las suertes en su venta! y si aún no ha entrevistado a un buen Agente, llámeme! Con mucho gusto puedo responder sus dudas! Mi teléfono es 986-665 902 o puede escribirme a danielzaplana@hotmail.com

Otros recursos que pueden ayudarle al momento de vender son:

Estás tratando de vender tu casa o no?

Vendiendo tu propiedad? Ponle el precio correcto desde el inicio!

Qué preguntas hacer en la 1ra. entrevista a un Agente Inmobiliario?

Cuáles son los principales mitos al colocar el precio en una propiedad?

A continuación compartiré 6 mitos cuando de poner el precio a una propiedad se refiere!

Cada propietario que desea vender su propiedad, desea hacerlo al mejor precio y en el menor tiempo. Sin embargo, para el logro de estos objetivos es necesario tomar cierto acercamiento en el proceso de ventas inmobiliario del que muchos propietarios no son conscientes.

Sin experiencia en la venta de propiedades y sin una buena compresión de cómo funciona el mercado de bienes raíces, puede resultar difícil conseguir los resultados que se desean.

Los siguientes 6 mitos que te presentaré a continuación son comúnmente aceptados como la verdad entre muchos propietarios de viviendas y usted no querrá cometer el error de pensar que todo esto es verdadero, porque déjeme decirle que no lo son. De hecho, la creencia en estos mitos juega un papel muy importante en la razón por la que muchos vendedores no logran obtener el máximo provecho en la venta de su propiedad.

Si en algún momento usted creyó en alguno de estos mitos, entonces con seguridad estaba yendo directamente al fracaso en su venta.

Para lograr que su casa tenga un precio moderado y preciso en relación al mercado inmobiliario, debe empezar a seleccionar a un Agente de Bienes Raíces en el que pueda confiar. Tenga en cuenta que los mejores agentes son por lo general los que no necesitan de una propiedad para vender…así es! ellos por lo general reciben propiedades sin necesidad de buscarlas! y por lo tanto obtendrá usted mucho mejor asesoramiento de alguien que no está hambriento de dinero.

Los agentes inmobiliarios que tienen en su mente “hacer una venta” tienden a pensar en su bolsillo antes que nada y no le darán el mejor asesoramiento posible. Hace poco escribí sobre Los Errores más Comunes al Seleccionar a un Agente Inmobiliario y uno de los puntos más importantes es sobre ponerle el precio correcto a una propiedad a la hora de vender.

Esperando a que llegue una buena oferta

Este mito se presenta cuando usted está dispuesto a esperar el tiempo que sea necesario para obtener una buena oferta por su propiedad. Esta suposición es muy común entre muchos propietarios. De hecho, muchas veces en mi carrera de bienes raíces escucho “no tenemos apuro en vender, tenemos todo el tiempo del mundo para esperar”.

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Lo opuesto en realidad a la afirmación líneas arriba, es cómo es que en realidad funciona el mercado de bienes raíces y – es que – en realidad mientras más tiempo se encuentre su propiedad en el mercado, más bajas y peores serán las ofertas que usted recibirá, y quizás no reciba ni una en lo absoluto. Conforme una casa se siente a esperar en el mercado inmobiliario, semana tras semana, los compradores suelen preguntarse – qué está mal con esa propiedad? por qué nadie la compra? porque no la venden? Una gran cantidad de compradores calificados suelen buscar la casa de sus sueños con tranquilidad y calma y buscan en internet mes tras mes, y allí está su propiedad con un precio por los cielos, estacionada y sin que nadie la compre.

Las casas en general se venden por más dinero cuando están en el mercado por menos de 30 días en la mayoría de los mercados.

La primera pregunta que todos los compradores le hacen a un Agente de Bienes raíces es “desde cuándo está está propiedad en venta?”. Los compradores se hacen esta pregunta por una razón muy obvia – ellos quieren saber la probabilidad de que el vendedor estará dispuesto a negociar el precio y por cuánto estarán dispuestos a reducirlo para poder negociar! Bien o mal, la suposición general con la mayoría de los compradores es que mientras más tiempo está una propiedad en el mercado, mejor probabilidad de negociación ellos tendrán! Y es por esta razón que salir al mercado con el precio correcto es muy crítico hoy en día.

Recuerda que el tiempo que una propiedad está en el mercado no es un buen amigo de los vendedores! A medida que pasan los días, las estadísticas nos dicen que la brecha entre el precio de venta y el precio de compra crece. Los riesgos de sobrevalorar una casa o departamento son sustanciales. Muchos vendedores simplemente piensan que pueden bajar el precio más tarde y ya no importará! pero en realidad – Sí importará! si sobrevaloramos la propiedad en venta, las probabilidades de que venderá por menos dinero aumentan dramáticamente, en lugar de haberle puesto el precio correcto desde el primer día.

Recibir ofertas en los primeros días significa que puse el precio muy bajo!

Este es el mito más común entre los vendedores. Recibir una oferta en los primeros días es una indicación que el Agente quiso vender rápido y malbaraté mi propiedad! prácticamente la regale! UNA VEZ MAS….ESTO ES 100% FALSO!

En el momento en que su propiedad sale al mercado, será vista por miles de posibles compradores. Dependiendo de la zona, podrían haber decenas o quizás cientos de personas que por lo menos mirarán su propiedad mientras escanean el área donde se encuentra su propiedad en internet.  Si le puso el precio correcto, muchos de estos compradores estarán interesados en ella inmediatamente. Estos compradores pueden haber estado buscando comprar una propiedad como la tuya hace semanas o meses, ese el punto!

Con el precio correcto en el mercado, usted podría conseguir múltiples ofertas en un lapso muy corto de tiempo. Esto se da especialmente cuando en el mercado inmobiliario hay un número limitado de casas disponibles para comprar. Los niveles de inventario a menudo dictan que tan rápido se venderá una propiedad.

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 ¿Quieres recibir ofertas de compra – de varios compradores? Sí es posible! Cuando un vendedor recibe varias ofertas, se puede fomentar la competencia entre los compradores y con seguridad podrá recibir más dinero por su propiedad. Es obvio que no desea poner un precio por debajo de lo que vale su casa, lo que se desea es ponerle un precio lo suficientemente bajo como para conseguir compradores entusiasmados y que sobretodo presenten una oferta de compra, tan pronto su Agente Inmobiliario haya publicado su propiedad!

Recuerde que la clave es encontrar un Agente de Bienes Raíces de confianza que sepa cómo fijar el precio de una casa en venta sin dejar escapar dinero sobre la mesa!

Un buen marketing atrae precios más altos

Si el marketing para su propiedad se hace correctamente, obtendrá un precio más alto. Esta es una declaración 100% cierta! pero eso no significa que ideas locas o hacer una publicidad exagerada haga que la propiedad se venda rápido y por más dinero. ¿Alguna vez se topó con la buena intención de un propietario que cree que sabe más de marketing que un Agente de Bienes Raíces? Yo sí! por ejemplo algunas veces me dijeron….Daniel, crees que puedas poner un anuncio destacado en La Industria este fin de semana? Parece ser que el internet no nos da buenos resultados.

Y por supuesto, el internet no está logrando atraer posibles compradores, ni siquiera para que visiten su propiedad pues su casa tiene el precio con US$20,000 por encima de lo que debería costar! El internet no logrará vender su propiedad y un anuncio en el Diario de su ciudad tampoco.

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La venta rápida de su propiedad no tiene nada que ver con el anuncio exagerado que se debería poner en el diario local. Un buen plan de marketing es cuando su propiedad está visible y atrayendo al comprador indicado.

Un buen marketing mostrará todas las bondades de su propiedad y animará a compradores potenciales programar un cita para visitarla. Pero el marketing jamás cambiará el valor de su casa, si su casa tiene el precio sobrevalorado, ni con el mejor marketing del mundo se logrará vender su propiedad.

Sólo necesitamos al comprador correcto!

“Sólo necesitamos esperar por el comprador indicado que pagará lo que queremos por nuestra propiedad” Este es otro concepto totalmente equivocado cuando de vender una casa se trata.

Este mito es muy similar al mito #1, pero el énfasis está en las personas que consideran que mientras más tiempo esperan, recibirán ofertas más altas.

El mercado es lo que es, por la oferta y la demanda, de todas las casas disponibles y todos los compradores disponibles y todas las transacciones que se dan a lugar. Para que un comprador se salga de la norma y compre una propiedad a un precio muy elevado, es muy inusual, ya que no es una buena decisión financiera.

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Otra cosa a considerar sobre esperar por ese comprador que estaría dispuesto a pagar más por su propiedad, es que este comprador tendría que ser alguien que pague en efectivo por su casa. Los bancos verifican el valor del mercado de todas las propiedades antes de prestar dinero para asegurarse de estar protegidos financieramente. Incluso si el comprador es tan tonto de comprar una casa a un precio tan elevado, hay una gran posibilidad que el prestamista rechace el préstamo debido al precio. Y esto será debido al bajo valor de la propiedad en la tasación.

Necesitamos ponerle el precio más alto para poder tener un espacio de negociación

La necesidad de ponerle el precio más elevado a la casa para poder tener un espacio en la negociación es un mito muy común entre los vendedores.

La negociación es una parte muy importante en el proceso de venta de una propiedad, es algo que no se puede negar. Su Agente de Bienes Raíces debe estar preparado para negociar en su nombre y así ayudarle a conseguir lo que usted quiere recibir de esa venta y evitar que se aprovechen de usted.

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Pero el precio de una propiedad excesivamente alto no es necesario para crear una oportunidad de negociación y llegar a un término medio. Sí, con seguridad usted puede esperar que algún comprador le presente una oferta por debajo del precio original y los compradores saben que usted pedirá que incrementen la oferta. Pero ese espacio de negociación no tiene que ser sustancial.

Poner el precio muy alto con el fin de crear un gran espacio de negociación dará lugar a que usted nunca tenga la oportunidad de negociar en primera instancia. Cuando una propiedad tiene el precio demasiado alto, los compradores evitarán visitarla. Ellos seguirán esperando por un precio más razonable. Si la espera es muy larga, con seguridad tomará lugar el hecho que los compradores pensarán que algo está mal con su casa.

Converse con su Agente Inmobiliario sobre cómo fijar el precio correcto para su casa o departamento y lo que sucederá con las negociaciones. Su agente podrá ayudarlo a entender lo cuál es el precio más competitivo para su casa y lo ayudará a decidir sobre la oferta mínima que usted debe aceptar. Y entonces su agente estará listo para publicar su propiedad a un precio ligeramente más alto de lo mínimo que usted espera recibir.

El internet me indica que mi casa debería costar más

El valor que estás estimando para mi propiedad debe ser incorrecto! “He revisado el internet y casas con menos m2 se venden por más” Vamos a aclarar una verdad – el precio que la gente publica con “intención”de vender su propiedad está muy lejos de ser el precio con el que finalmente se “vende” la propiedad. He visto propiedades con el precio muy sobrevalorado en el internet, tanto como $50,000 por encima del valor!

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Recuerde que nunca puede considerar el precio de las propiedades en internet como un indicativo que así debería costar la suya. Mientras el internet es un muy buen lugar para encontrar propiedades y medir los precios de las propiedades en venta, no es algo que usted debe considerar, siempre será un punto débil.

Esta es una forma en que muchos vendedores terminan estimando y colocando el precio de venta de sus casas y no es la forma correcta.

Pensamientos Finales

Ponerle el precio correcto a una propiedad es una habilidad y un arte. El precio es lo más importante a considerar para conseguir que una propiedad se venda. Si usted coloca el precio incorrecto nada de lo que usted o su agente hagan valdrá la pena. De hecho establecer el precio correcto hará el 75% de sus esfuerzos de marketing y publicidad. El precio correcto atraerá a los compradores correctos. Entonces cómo sé si el precio de mi casa está por encima del valor del mercado? Qué bueno que lo preguntó! Si hace click en el artículo resaltado podrá ver 9 señales que le dirán si el precio de su propiedad no ha sido establecido como debería.

Le deseo mucha suerte en la venta de su propiedad, si le gustaría entrevistarme y permitirme que estime el valor de su casa o departamento, por favor llámeme al 986-665 902 o escríbame a danielzaplana@hotmail.com

 

 

Por qué hace tanto daño sobrevalorar una propiedad?

La razón principal por la que una propiedad NO SE VENDE es porque se le puso el precio por encima de lo que marca el mercado!

Alguna vez te sentiste como en una montaña rusa cuando intentaste vender una propiedad? Muchas personas pasan por esa sensación cuando no se preparan adecuadamente para el momento. Todo lo que la propiedad signifique para usted y el valor que usted quiere obtener de su venta debe estar de acuerdo con lo que marca el mundo real del mercado inmobiliario actual.

Usted está poniendo su casa en el mercado para venderla. Esto es más que un hecho, pero se sorprenderá saber cuántas personas se pierden este hecho tan importante cuando comienzan a trabajar en la venta de su propiedad. Todo lo que se haga en el proceso de la venta y la publicidad o promoción está destinado a lograr este objetivo: vender la propiedad. Su casa o departamento puede ser una de sus posesiones más preciadas, pero el precio del mercado es el factor más importante en la venta de su casa.

Ponerle el precio demasiado alto a su casa – sólo porque usted pagó una cierta cantidad por ella, o por el significado emocional que tiene para usted – es una forma segura de fracasar en la venta de su propiedad. Definitivamente a los compradores no les importa que usted necesite una x cantidad de dinero por su casa porque desea comprarse otra. Todo lo que le interesa a un comprador es pagar el precio justo del mercado. De hecho la razón #1 de por qué una propiedad no se vende es el sobreprecio.

Usted es el propietario, y por eso es libre de ponerle a su casa el precio que usted escoja. Sin embargo, cualquier agente inmobiliario preparado, le dirá que iniciar una venta con sobreprecio le causará una serie de problemas. Algunos de estos problemas son:

Atraer Agentes inmobiliarios sin escrúpulos

El precio de venta inicial de su propiedad puede atraer a Agentes sin escrúpulos, personas que usted no se dará cuenta que le causarán dolores de cabeza, hasta que es demasiado tarde.

Los Agentes de Bienes Raíces están en el negocio de vender propiedades y quieren trabajar con clientes que tienen expectativas realistas. Son numerosos los problemas de tratar de vender una casa con el precio demasiado alto y muchos Agentes querrán evitar propiedades que está destinadas al fracaso. Los buenos Agentes comprenderán que usted desea más por su propiedad de lo que puede esperar, y le darán una explicación detallada de lo que en realidad vale su propiedad.

Sin embargo también hay Agentes que le dirán exactamente lo que usted quiere oír, ponerle el precio elevado a su propiedad es parte de su juego. Ellos lo animarán y le dirán que sí pueden vender su propiedad, y esperarán un tiempo para luego pedirle que debe bajar el precio para que pueda vender, este tiempo en el mercado le puede hacer perder dinero.

Con seguridad usted se preguntará: Por qué un Agente querrá recibir una casa con sobreprecio si finalmente no se venderá? Y hay 2 respuestas a esta pregunta:

  1. La primera es que utilizará su propiedad como un vehículo publicitario para poder capturar más clientes.
  2. Es una estrategia empleada para hacerle firmar un Contrato con exclusividad ya que no pueden vencer a un buen Agente de Bienes Raíces.

En su mayoría no les importa vender su propiedad, lo que quieren es colocar un panel publicitario en la puerta de su casa, subir su propiedad al internet e incrementar de esta manera la captación de clientes que derivarán a otras propiedades con precios más bajos que el suyo.

No se deje engañar! Sepa cómo identificar un buen Agente y en su mayoría son los que le dirán la verdad sobre el precio actual del mercado, y le guste o no le guste a usted, serán tan sinceros en estimar, demostrando por supuesto por qué es que su propiedad debe tener el precio que ellos le sugieren. Recuerde que el truco más viejo de los malos Agentes es decirle que su propiedad con sobreprecio vale lo que usted les dice que vale. Busque un buen Agente!

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Ahuyentará a los compradores

Si usted no toma las precauciones debidas, puede ahuyentar a los mejores compradores antes de siquiera tener la oportunidad de mostrar su casa o departamento. Los compradores suelen trabajar con un Agente Inmobiliario, y un buen Agente puede detectar inmediatamente una propiedad cara sin siquiera entrar en ella! Y por supuesto le dirán a su cliente que no vale la pena ni siquiera visitarla.

Pongámonos en el caso que el comprador no está utilizando un agente, de la misma manera evitarán la casa más cara en comparación con las demás de la misma zona. A los compradores les gusta saber que lograron una buena compra, sobretodo aquí en Perú, y siempre se alejarán de lo que ven muy caro. Trate de estudiar el mercado, averigüe en cuánto se vendieron las últimas propiedades de la zona, y siempre mire a su venta con ojos de comprador y no con ojos de un vendedor altamente emocionado.

La mayoría de vendedores que tratan de vender con sobreprecio es porque piensan que su propiedad tiene: la mejor ubicación, o simplemente por todos los arreglos que le hicieron en los últimos años. Lamentablemente no es así como funcionan las cosas al momento de estimar el valor de venta de una propiedad. Existen arreglos o mejoras a una casa o departamento donde los propietarios gastaron muchísimo dinero con cosas muy costosas, sin embargo, al momento de vender debe saber que esas mejoras pueden no representar absolutamente nada para un comprador.

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Tomará mucho tiempo para vender

Algunos vendedores están más motivados en vender que otros y lo hacen rápidamente! Sin embargo, no todos son conscientes que el tiempo que una propiedad está en el mercado es importante. Existe un tiempo ideal para vender una casa o departamento y por lo general debería suceder en los primeros meses que la propiedad salió al mercado. Caso contrario tomará más tiempo y el vendedor correrá el riesgo que los posibles compradores vean su propiedad como si tuviera algo que no está bien.

Si la propiedad sale al mercado con el precio correcto se deberían recibir ofertas de compra en el primer mes!

Usualmente todos los Agentes escuchamos: “Puedo esperar por una oferta mayor” “no tengo apuro en vender” “Esperaré hasta que alguien llegue con una oferta a mi precio” “Después le bajaré el precio, primero quiero esperar una oferta por lo que pido”…..y lo que muchos vendedores no entienden es que el tiempo es el peor enemigo!

Es importante recordar que los compradores que están buscando comprar una casa, observan la zona, la recorren, buscan por internet y saben qué casa nueva acaba de aparecer y qué casa tiene ya mucho tiempo en el mercado, quizás decidan por la suya que ya lleva muuucho tiempo en el mercado y adivine qué? Ellos le presentarán una oferta para comprar su propiedad con un precio por los suelos! Así es! ellos saben que ya usted esperó demasiado y que en un determinado momento lo único que querrá será vender! y pueden conseguir una ganga!

Recuerde que ponerle a su casa un precio que está por encima de lo que marca el mercado inmobiliario no conducirá a un mayor precio de venta…..todo lo contrario!

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Su casa no aparecerá en los resultados de búsqueda por internet

La mayoría de compradores y Agentes Inmobiliarios utilizan el internet para encontrar propiedades.

La búsqueda usualmente se realiza a través de una función donde se nos pregunta si lo que buscamos en casa o departamento? cuantos dormitorios? qué rango de precio? Entonces si por ejemplo usted le puso a su casa el precio de US$220,000 habrán muchos compradores buscando casas de hasta US$200,000 y por lo tanto su propiedad no aparecerá en la lista de opciones!

Para ser más específicos examinemos este ejemplo: Usted va a vender su casa y su Agente le recomienda que el precio del mercado oscila entre los US$185,000 y US$190,000, y le recomienda que el valor adecuado para publicar la propiedad es de US$200,000, además hace hincapié que subirle el precio por encima de los US$200,000 pondrá a su casa fuera del mercado.

Usted decide que deben salir con US$220,000 porque cree que un precio más alto hará que su propiedad se venda por más dinero. Pero recuerde que los compradores son compradores informados, ellos saben cómo está el mercado y con seguridad habrá alguien que querrá pagarle por su propiedad US$180,000 y usted en el fondo sabe que lo mínimo que recibiría son esos US$180,000 – sin embargo, lo que sucederá es que los compradores no se pueden imaginar que alguien esté dispuesto a rebajar US$40,000 de diferencia por su propiedad, por lo tanto dejarán de visitar su propiedad y mucho menos le presentarán una oferta….en conclusión usted acaba de perder un posible cliente.

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Problemas con la tasación

Digamos que tuvo la suerte de encontrar un comprador dispuesto a pagar lo que usted pide por su propiedad! El comprador piensa que encontró el lugar de sus sueños y está dispuesto a pagar el precio que usted pide! Solo hay un pequeño detalle: El banco que está procesando el crédito hipotecario le pide como requisito hacer una tasación!

Todos los bancos que prestan dinero exigirán una tasación. Y a un buen tasador no le importará qué tan perfecta sea la casa, sólo le importará tasar la propiedad de acuerdo al mercado.

Cuando el tasador le presente al banco una tasación con un precio muy por debajo de lo que usted pensó pagar por la propiedad, es obvio que el banco se resista a otorgar el crédito hipotecario. Todo esto lo puede dejar a usted como vendedor entusiasmado y al poco tiempo desilusionado y buscando nuevamente compradores.

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En conclusión: Manténgase realista con los precios que marca el mercado

Inicie su venta buscando un buen Agente Inmobiliario, escuche su consejo para poder fijar un precio moderado para su propiedad. Use la empatía y póngase del lado del comprador…pagaría usted lo que intenta pedir por su propiedad? Recuerde que el objetivo #1 es vender su propiedad, sea realista al momento de fijar el precio de inicio.

Durante años en el negocio de Bienes Raíces he escuchado de todo de parte de los vendedores, en la mayoría de los casos ellos establecen expectativas altísimas y nada realistas cuando se refiere al valor de su propiedad. Usualmente olvidan el consejo que se les dio al inicio, establecieron su propio precio y al pasar del tiempo piensan que es culpa del Agente por no vender su propiedad, el dedo acusador recaerá sobre el Agente.

Si quiere estar libre de estrés, recuerde salir al mercado con el precio correcto! esto le evitará muchos dolores de cabeza.

Si quisiéramos abreviar todo lo escrito aquí, lo resumirá en una sola frase: “El 75% del éxito en la venta de una propiedad recae en el precio que se establece al inicio de su venta” Recuerde que todas las llamadas, marketing y publicidad que se haga a la propiedad no lograrán venderla si el precio no es el correcto….todo será inútil.

Otros recursos para lograr el éxito en la venta de una propiedad son:

Estás tratando de vender tu casa o no?

Vendiendo tu propiedad? Ponle el precio correcto desde el inicio

Qué hacer si tu propiedad no se vende?

Precio por m2 es un pobre indicador

Es el precio por m2 importante? Esta es una pregunta que muchos compradores y vendedores se hacen. En bienes raíces, como en muchas otras cosas en la vida, las soluciones más rápidas, fáciles y prácticas en la vida no siempre son las mejores soluciones!

Veamos el cálculo que se le hace al valor de una propiedad. Los compradores y vendedores todos desean conceptos que ellos puedan utilizar para ponerle el precio a una propiedad de manera rápida y fácil. Uno de los conceptos más populares utilizado es el precio por m2.

Tomas el precio de una propiedad, lo divides por los m2 que tiene la misma y poom! tienes el precio por m2, correcto? Si! y la mayoría de personas utilizan esta evaluación para poner un precio equivocado la mayoría del tiempo.

A pesar que el precio por m2 puede ser muy útil para conseguir el valor general de una propiedad en un área en particular, es un indicador muy pobre al momento de saber el verdadero valor de la misma. Existen otros componentes que deben ser considerados. Y por cierto es este factor el que mantiene a la mayoría de Agentes Inmobiliarios trabajando. Determinar el valor actual de una propiedad es mucho más complicado que una simple fórmula utilizando tan sólo 2 variables.

Algunos Agentes sin embargo, que no tienen muchas habilidades en poner el precio a una propiedad utilizan esta fórmula para estimar el valor. Siendo éste el error más grande y uno de los que causa que muchos Agentes Inmobiliarios salgan al mercado con propiedades que tienen el precio EQUIVOCADO! El precio por m2 es uno de los más pobres indicadores para colocar el precio a una propiedad! Lo que los Agentes Inmobiliarios y los consumidores deben entender es que existen otros factores importantes al momento de ponerle el precio a una propiedad. 

A continuación te explico el peligro de utilizar el precio por m2:

Entendiendo los tipos de casas

Para clarificar por qué el precio por m2 nos arroja un resultado muy disparejo en la mayoría de instancias, puede ser útil entender los diferentes tipos de casas:

Económica

Una casa económica es construída para personas que desean utilizar muy poco dinero en una casa. Los constructores son más cuidadosos al utilizar materiales de bajo costo que ayudarán a mantener los costos de construcción al nivel económico deseado, por lo tanto cada parte de la casa será construída utilizando materiales que cumplen ese código de requerimientos – y no son los más deseados o de mayor calidad. La casa ciertamente es muy útil y funcional pero se han comprometido algunos factores para mantener el precio a cierto punto.

Standard o regulares

La mayoría son construídas con calidad standard. Todo en la casa se construye con materiales más duraderos que en una casa económica. Los diferentes componentes de la casa, como los reposteros pueden haber sido producidos en masa, pero con material de mejor calidad que durarán más y se verán mejor.
Estas casas pueden tener componentes de ambas casas, las económicas y posiblemente algunos elementos de casas según diseño.
Y mientras que algunos compradores pueden notar la diferencia entre un piso de cerámica vs un piso de porcelanato, la mayoría no notará la diferencia en la calidad de terma, o cableado eléctrico.
Según diseño
Una casa según diseño tiene un extra que le añade un valor agregado, estos extras son elementos que se le agregan a una casa que no se encuentra en propiedades de menor categoría. Los reposteros pueden haber sido confeccionados con algún diseño especial, el piso puede ser de madera y el counter de la cocina puede ser de granito. En este tipo de casas encontrarás electrodomésticos de más valor y estilo, mejores ventanas y cortinas y mejores acabados en los baños. Y como el nombre lo dice, son casas hechas con un toque especial, acabados personalizados que no son típicamente vistos en una casa standard o económica.
Estas casas son únicas y reflejan las características y deseos de un comprador específico. También son construidas con algún detalle arquitectónico especial que hace que el precio sea más elevado, como arcos o cortes lineales diferentes en los techos.
Lujo
Las casas de lujo son las más especiales y top top en el mercado inmobiliario. Estas casas tienen los mejores acabados. Podemos encontrarlas con piscinas, canchas de tenis, espacio para una sala de cine, cuarto de vinos y mucho más! La casa se construye con los mejores materiales y es muy probable encontrar cada detalle hecho a pedido y según las necesidades del individuo que construyó la casa.
Una casa de lujo es considerada lo mejor de lo mejor. No se escatima en gastos y con seguridad abrirás la boca al entrar en una de ellas!

Comparando Manzanas y Naranjas

Cuando consideras los diferentes estilos de propiedades es fácil entender por qué el precio por m2 no es la mejor herramienta para calcular su valor. El costo de una habitación en una casa de lujo puede costar todo lo que costó construir una casa económica!

El precio por m2 sólo te dará un promedio para ayudarte a entender las tendencias del mercado. Por lo tanto cuando alguien pregunte si el precio por m2 es la mejor manera de averiguar el precio de una casa, la respuesta clara y precisa es NO!

A continuación te presento un ejemplo detallado:

Digamos que tienes 2 casas de 100m2.

La casa “A” tiene los siguientes acabados:

  • Ventanas simples y puertas contraplacadas
  • Pisos de vinílico.
  • Paredes sin terminar.
  • La cocina y los baños tienen acabados básicos
  • El counter de la cocina es de fórmica
  • No se le puso zócalo a las paredes
  • Las puertas no tienen marco

La casa “B” tiene los siguientes acabados:

  • Ventanas aislantes con protección de ruidos
  • Entrada iluminada
  • Pisos de madera a través de toda la casa y porcelanato en los baños
  • Cocina de diseñador de interiores 
  • Granito en el counter de la cocina y los baños
  • Zócalos en las paredes (inferior y superior)
  • Puertas sólidas de madera con protección contra robos
  • Aire acondicionado
  • Sistema de riego interior y exterior
  • Cámaras de seguridad y cerco eléctrico

Ahora mantén en mente que ambas propiedades son exactamente del mismo tamaño. No tienes que ser un experto para saber que la casa “B” debe venderse por significativamente más dinero que la casa “A”.

Utilizar el método de poner el precio por m2 con la casa “A” vendiéndose en US$80,000 te dará un precio por m2 de US$800 y la casa “B” con seguridad no costaría US$800m2. Sin embargo es exactamente como algunos propietarios e incluso algunos Agentes Inmobiliarios en la ciudad de Trujillo calculan el precio de una casa!

Algunos compradores verán que tal y tal casa se vendió por X monto de dinero en por ejemplo la Av. Fátima y tratarán de transferir ese cálculo a la casa que ellos piensan poner una oferta de compra…….así NO es como funciona.

Luego tenemos que, también por supuesto existen algunos vendedores que verán que la casa “B” se vende por una cierta cantidad de dinero por m2 y automáticamente asumirán que su casa se debe vender por lo mismo aunque su casa no tenga ni la mitad de las amenidades que tiene la casa “B” e incluso esté localizada en una calle de menos demanda. 

Si estás a punto de vender tu casa, el precio que establecerás es la razón número uno para saber si se venderá o no. Sobrevalorar un inmueble será la causa del fracaso en la venta. 

Los Detalles

Otra cosa a considerar al ponerle el precio a una casa es saber cuánto del aspecto de la casa puede impactar su precio en el mercado inmobiliario. Existen muchos factores a considerar cuando se hace el cálculo para ponerle el precio a una casa que no tienen nada que ver cuando ves el precio a través de sólo los m2. Puede ser una casa de 2 pisos, o una casa que ha pasado por una serie de renovaciones o una casa en un lote muy grande. Cada uno de estos factores influenciará en el precio. 

 

La manera en que el precio por m2 es calculado puede impactar el precio por m2. A una casa se le puede haber calculado el precio del m2 que incluía una cochera en el sótano mientras la otra no era así. Comparando ambas propiedades por el precio según m2 puede no ser muy útil. Para aquellos que no lo saben, el precio por m2 de una construcción por debajo de la tierra vale más que una que es por encima del primer nivel. Cualquier tasador podrá confirmar esta información.

Sabías también que el tamaño actual de una casa tendrá un impacto especial en lo que se venda por m2? Correcto! Generalmente, las casas más pequeñas se venderán por más por m2 que casas en lotes grandes. Conforme una casa se hace más grande, el precio por m2 usualmente tiende a bajar un poco. Este por lo tanto es otro factor importante y peligroso al utilizar el precio por m2 en el valor de una propiedad.

Y también tenemos el ejemplo de los dormitorios. Una casa pequeña de 4 dormitorios puede considerablemente tener más valor que una casa más grande con 3 dormitorios muy amplios. En esta instancia la casa pequeña puede valer lo mismo o más que una casa más amplia sólo por el hecho de tener un dormitorio extra. Y para dar un paso más allá, puedes tener una casa muy amplia de sólo 2 dormitorios que puede ser considerada como funcionalmente obsoleta porque el hecho de tener sólo 2 dormitorios limita mucho a las familias a crecer en espacio. Todas estas casas pudieron tener la misma cantidad de m2 y sólo el hecho de tener un dormitorio más o menos puede tener un impacto muy serio en el valor final de venta de cada una de ellas!

La ubicación tiene un gran impacto en el valor

Otra de las variables que se utilizan para ponerle el precio por m2 a una casa es la ubicación, y a veces es olvidada. No sin razón en EEUU se habla mucho de la ubicación, ubicación, ubicación! 

La ubicación es uno de los factores más importantes al poner el precio a una propiedad. Una casa que se vende en la avenida principal tendrá un precio diferente a una casa idéntica que se vende en una calle de poco tránsito. La misma casa puesta en un vecindario residencial tendrá otro valor, si la colocamos dentro de un condominio tendrá otro valor, y si la ponemos en la mejor urbanización de la ciudad tendrá otro valor!

Es por eso que es crítico escoger la ubicación de una propiedad si queremos que gane plusvalía con el pasar de los años. La diferencia en valor entre una urbanización y la otra puede ser sustancial. Muchas veces incluso estar ubicada la propiedad a pasos de un colegio puede influenciar sobre el valor de 2 casas idénticas en la misma urbanización.

Obteniendo el precio correcto

La única manera de entender el valor de una propiedad es calcular el valor basado en cada casa individual, preferiblemente con la ayuda un Agente Inmobiliario. Un Agente que ha estado en el negocio de bienes raíces debería saber cómo llegar al valor de una casa en un área en particular y darle una idea de lo que verdaderamente vale. 

Lo mejor que puede hacer es encontrar un Agente Inmobiliario en quien usted confíe y pedirle que lo ayude en el proceso de compra o venta. Su Agente será capaz de examinar los pequeños detalles y darle un número que será estratégicamente muy útil para usted. 

Si ha estado tratando de vender su casa sin suerte, y recuerda que su agente le hablaba mucho sobre calcular el precio de su casa según los m2, quizás el precio esté sobrevalorado. Aquí puedes ver si tu casa tiene el precio muy elevado.

En este cuadro podrá ver el precio por m2 “estimado” para la ciudad de Trujillo, Perú (publicado en el 2015):

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Fuente: Revista Nuestra Casa – Estudio efectuado por Roxana Chávez

Conclusión

Si has leído hasta aquí, ya deberías entender que tratar de utilizar el precio por m2 como un factor de valor para la propiedad es una decisión muy pobre. Existen otras formas de ponerle el precio a una propiedad incluyendo el análisis de un profesional que conozca las diferencias entre ubicación, mejoras, y otros factores como la condición de la propiedad, los acabados, el estilo, la vista y la edad. Estimar el valor de una casa es mucho más complejo que utilizar un promedio por m2.

Artículos adicionales que te ayudarán a ponerle el precio correcto a tu propiedad:

  1. Vendiendo tu propiedad? Ponle el precio CORRECTO desde el inicio!
  2. Qué hacer si tu propiedad no se vende?

Utiliza estos artículos adicionales para entender por qué poner el precio a una casa es tan importante para ambos: el tiempo de venta y el mejor precio de venta!

Soy Daniel Zaplana y te puedo ayudar! Llámame al 986-665 902 o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com

Trujillo, una urbe grande y moderna

Una guía sobre Trujillo y sus bienes raíces

Aprenderemos todo lo que debemos saber sobre el mercado inmobiliario en Trujillo! Si tienes alguna pregunta sobre lo que puedes hacer en Trujillo, especialmente sobre compra y venta de propiedades, sólo llámame! Soy Trujillano!

La ciudad de Trujillo, es la capital del departamento La Libertad y está ubicada en la costa norte del Perú. 

Y cómo está el mercado inmobiliario en Trujillo?

Trujillo tiene un crecimiento muy notorio y a la vez desordenado en algunos sectores de la ciudad, siendo su crecimiento en la mayoría horizontal, básicamente la mayoría de la población vive en casas familiares, habiéndose incrementado notablemente la construcción de edificios multifamiliares y la ocupación de estos departamentos de manera notable. 

Existen muy pocas propiedades que estén situadas frente al mar en las playas de Trujillo, sin embargo aún es un estilo de vida que es muy anhelado por algunos veraneantes de las playas de Huanchaco y Las Delicias. 

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Departamento en Urb. San José de California

Lo que notaremos en Trujillo es una gran variedad de precios. Podemos encontrar propiedades por menos de US$30,000 y también algunas por más de US$1‘000,000, los precios varían según la ubicación y el sector socioeconómico de la ciudad. 

A pesar de la desaceleración en la compra y venta de propiedades en este año 2015, Trujillo sigue creciendo, y la necesidad de vivienda sigue en aumento.

Si estás en Trujillo y estás buscando adquirir una propiedad, será fácil encontrar una diversidad de opciones residenciales, ya sea que busques un departamento, casa en la ciudad, en la playa, en el campo, un terreno, local comercial o algo en alquiler, las probabilidades para encontrar lo que buscas son numerosas en Trujillo! Soy un Agente Inmobiliario en la ciudad de Trujillo y te puedo ayudar a encontrar lo que buscas! 

Vivienda y población 

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Casona en VENTA en el Centro Histórico de Trujillo

La ciudad de Trujillo, fue fundada por Diego de Almagro en 1534 y ya para 1544 Trujillo contaba con 300 casas y aproximadamente 1,000 habitantes, sin embargo en 1614, Trujillo sufre un fuerte terremoto y grandes olas destruyeron la ciudad, por lo que se dió inicio a la reconstrucción, y podemos decir que desde entonces la ciudad fue tomando forma nuevamente. A la fecha aún podemos encontrar casonas que son patrimonio histórico en el centro de nuestra ciudad.

Ya para 1760 se calculó que en Trujillo vivían cerca de 9,200 personas, casi tres veces la población que se registró en 1604.

Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), Trujillo es la 3ra. ciudad más poblada del Perú con una población de 788,236 habitantes, cifra que sigue creciendo día a día.

Evolución de la población:

El sector de construcción es uno de los más dinámicos del país, de acuerdo al estudio de Edificaciones Urbanas elaborado por el Instituto de Construcción y Desarrollo de la Cámara Peruana de la Construcción.

De la actividad edificadora en el año 2010, el 84.3% fue destinado a vivienda, un 0.3% a oficina y un 1.3% a locales comerciales. 

Clima en Trujillo

La ciudad es de escasas lluvias y una temperatura moderada que varía entre 14° y 30°C. Se puede decir que Trujillo mantiene un clima cálido y tibio con temperaturas alrededor de 19°C durante casi todo el año, por lo cual es conocido como la ciudad de la Eterna Primavera y por supuesto con la temperatura a su favor, Trujillo se convierte en el lugar ideal para vivir!

Economía

Trujillo presenta una tasa de actividad laboral por encima del promedio del país con un promedio de ingreso mínimo de 812 nuevos soles. 

Los ingresos de los hogares tuvieron un crecimiento de un 66% en los últimos 7 años. Mientras que en el año 2005 el promedio de ingresos era de S/.1,432 al mes, en el año 2015 se elevó a más de S/.3,000.


Mira AQUI el incremento de sueldos en la ciudad de Lima del último trimestre del 2015.

Trujillo funciona como centro comercial de la región La Libertad, donde se cultiva la caña de azúcar y arroz. Es además, un centro de distribución de mercancías y cuenta con establecimientos de los sectores textil y alimentario.

Colegios

A continuación algunos colegios y universidades de Trujillo:

Colegios: 

Universidades:

Restaurants en Trujillo

Trujillo, tiene un sin número de restaurants por toda la ciudad. 

Puedes encontrar “huequitos” en la campiña de Moche o finos restaurants en el centro histórico de la ciudad. A continuación te comparto algunos que no debes dejar de visitar:

Por qué escoger a Daniel Zaplana como tu Agente Inmobiliario?

Si estás pensando vender tu propiedad, comprar una casa de inversión, una casa en condominio o cualquier otro tipo de propiedad inmueble en la ciudad de Trujillo, permíteme ayudarte a hacer que tu compra o venta sea una experiencia placentera.

Cuando entrevistes a un Agente Inmobiliario en la ciudad de Trujillo, existen algunos datos importantes que debes tomar en cuenta en la entrevista, incluyendo las estadísticas de ventas en el pasado, la lista de precios que manejan, el promedio de días en el mercado de las propiedades. Además, debes darte cuenta del tipo de comunicación que manejan y las habilidades en el marketing. Mi meta número uno cambiar el estado de las propiedades que tengo en venta y pasarlas de ACTIVAS a VENDIDAS, además de hacerte sentir que el proceso de venta es de lo más fácil y sin estrés para tí y tu familia.

Agradeceré la oportunidad que me brindes para discutir sobre mis servicios en la ciudad de Trujillo. Ya sea que estés en la ciudad listo para comprar una propiedad, o desees vender, permíteme ser tu guía en este mercado trujillano de bienes raíces.

He estado vendiendo propiedades en Utah y Florida, en los EEUU y ahora aquí en Trujillo y sus alrededores por más de 13 años. Llámame al 986-665 902 o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com para discutir la mejor forma de atender tus necesidades trujillanas.

9 señales que te dirán si tu propiedad tiene el precio muy elevado!

Si estás vendiendo tu propiedad, debes entender que poner el precio correcto desde un inicio es crítico. La razón más común y repetitiva de por qué una casa, terreno o departamento no se vende es porque se le puso el precio por encima del valor del mercado.

Ponerle el precio muy alto puede traer consecuencias dañinas. La probabilidad es que si le pusiste el precio muy alto desde un inicio termines recibiendo mucho menos dinero al finalmente vender tu propiedad lo cual obviamente no es lo que queremos.

Si te equivocaste, es muy importante que identifiques este error lo antes posible y hagas el cambio inmediatamente.

Pero, cómo puede saber un propietario si el precio está por encima del valor del mercado? De hecho existen muchas señales que demostrarán que el precio que pides por tu propiedad no está dentro de lo que marca el mercado de bienes raíces. A continuación te presento 9 señales que te dirán si le pusiste el precio muy alto. Si estás vendiendo tu propiedad y has experimentado alguna señal de las que te detallaré a continuación, asegúrate de hacer un ajuste al precio lo antes posible!

Tu propiedad tiene el precio más elevado que cualquiera de tus vecinos!

Generalmente, en la mayoría de vecindarios (complejos, condominios, edificios, etc) los precios son muy consistentes y muy parejos. Una señal que te ayudará a identificar si tu propiedad está con sobreprecio, es comparar los precios de tus vecinos con el tuyo. Y? que tal? cómo te fue? los precios son parejos?

Muy pocos o nadie ha visitado tu propiedad!

La emoción de euforia es comúnmente experimentada por los vendedores, quienes generalmente están felices que su casa está en venta y esté siendo publicada en distintos medios del internet y redes sociales. Sin embargo, pasan las semanas y han tenido sólo un par de visitas o quizás peor aún, ninguna.

Esa emoción de euforia se convierte entonces en preocupación y frustración. Si esto te suena familiar, lo más probable es que tu casa está con sobreprecio. Si tu propiedad está a la venta hace ya varios meses y has tenido muy pocas visitas……necesitas ajustar el precio para generar algo de actividad!

No has recibido una Oferta!

En la mayoría de mercados de bienes raíces, si una propiedad tiene el precio correcto, el vendedor debe recibir una oferta por lo menos entre las 3 o 4 semanas de haberse publicado a la venta. Si aún no has recibido una oferta después de un par de meses, es una buena señal para identificar que el precio de tu propiedad está por encima del valor del mercado.

Si estuviéramos en un mercado de VENDEDORES, deberías esperar una oferta en las primeras 3 semanas que tu propiedad salió al mercado, siempre y cuando el precio sea el correcto.

Ciertamente existen diferentes tipos de propiedades que tomarán un poco más de tiempo para recibir ofertas, pero son muy pocas. Esto se puede dar típicamente cuando se trata de una propiedad de lujo, una casa colonial con restricciones, una propiedad frente al mar, un hotel, un edificio, un lote de terreno muy grande, etc.

Contratas a un Agente Inmobiliario que te recomienda un precio elevado!

En tu ciudad suelen existir un sin número de Agentes Inmobiliarios. Cuando entrevistes a uno de ellos para vender tu propiedad, es muy importante que sepas qué preguntas hacerle durante una entrevista.

Una de las más importantes es sobre el precio. Es muy importante que identifiques cómo es que el Agente Inmobiliario te da una sugerencia sobre el precio de tu propiedad. Si entrevistas a 3 Agentes y uno de ellos te recomienda un precio con más de US$30,000 que los otros 2, es necesario averigües cómo es que llegó a ese precio.

Existen muchos Agentes Inmobiliarios que “comprarían” una propiedad para vender sugiriendo un precio de venta por encima del mercado. Si cometes el error y firmas un contrato con un Agente que te sugiere un precio así, es muy probable que tu casa pase mucho tiempo en el mercado sin recibir visitas ni ofertas con un precio muy por encima de las demás.

Tus vecinos venden y tú no

Algo que frustra mucho a los vendedores es ver cómo sus vecinos venden y ellos no. Si estás vendiendo tu propiedad y esto te está sucediendo, es una señal que tu propiedad está con sobreprecio.

Algo que suelen decir los propietarios que están tratando de vender es: “La casa de mis vecinos se acaba de vender por $150,000 y la mía es mucho más linda y mejor cuidada que la de ellos, por qué no se vende la mía?”

Lo que la mayoría de vendedores no entiende es que existen muchas cosas que entran a jugar cuando de vender una propiedad se trata. Si esto te suena familiar, algunas cosas que debes tener en mente cuando compares tu propiedad con la de tus vecinos incluye:

  • El estilo de la propiedad de tu vecino es diferente? Por ejemplo: de 2 pisos, colonial, moderna, standard, californiana?
  • El tamaño de la propiedad de tu vecino es más grande que la tuya?
  • La propiedad de tu vecino tiene mejores acabados y amenidades? Por ejemplo: granito en la cocina, pisos de porcelanato, walking closets, sala de TV, etc….
  • La ubicación de tu propiedad es mejor que la de tu vecino? Por ejemplo: frente a un parque, en una esquina, cerca a un colegio, en un condominio privado, etc….

El tráfico por internet es muy lento

El internet ha cambiado la industria de bienes raíces en los últimos 10-15 años. La mayoría de compradores empieza hoy en día su búsqueda en internet. Cuando un comprador está interesado en una casa que ve en la web, tratan de localizar al Agente Inmobiliario que la tiene en venta para organizar una visita a la propiedad.

Otra manera de saber si el precio está muy elevado es identificar el tráfico que la propiedad ha tenido en el internet. (Si estás vendiendo una propiedad conmigo y deseas ver el tráfico de visitas que recibe tu propiedad en mi página web www.dzpropiedades.com llámame y con mucho gusto te enviaré un reporte)

Los comentarios indican que tu propiedad está con sobreprecio

Uno de los mejores beneficios de contratar a un Agente es que ellos saben sobre la importancia de recibir un comentario de las personas que visitan la propiedad. Estos comentarios pueden ser de gran ayuda. 

Los comentarios son muy importantes pues permiten que los propietarios corrijan lo que que ven los posibles compradores, por ejemplo: si un posible comprador indica que el jardín se ve muy descuidado, puede ayudar al propietario a considerar contratar un jardinero para embellecer las áreas verdes, regar el jardín y mantenerlo siempre verde.

Si los comentarios se basan en que el precio está muy alto, esto le dará al vendedor la oportunidad de reconsiderar un ajuste en el precio.

La mayoría de propiedades que tienen un sobreprecio, no recibirán ofertas, sin embargo pudiera ser posible! 

Si estás vendiendo una propiedad y recibes ofertas “muy por debajo” del precio, deberías reconsiderar si el precio que le pusiste es el apropiado.

 

Tu propiedad no se vendió y expiró el contrato con tu Agente

Posiblemente la manera más fácil y obvia de saber si el precio que le pusiste a tu propiedad es el equivocado, ocurre cuando no se vende y el contrato expira. Si una casa no se vende y el contrato expira después de 6 meses, no es porque no habían compradores, o no estaban listos para comprar.

En lugar de culpar la falta de compradores o cómo esté el comportamiento del mercado de bienes raíces en tu ciudad, es muy importante que el vendedor sepa verse en un espejo y se dé cuenta que su casa estaba con sobreprecio. Cada propiedad tiene un precio de venta que es aceptado por los compradores. Si  el precio de una propiedad está muy cerca a lo que un posible comprador considera justo, la propiedad se venderá, y no expirará!

 

La importancia del precio en Bienes Raíces

La razón número uno de por qué una casa SI SE VENDE, es por que el precio fue el correcto! Determinar el precio de una propiedad es una pieza clave del rompecabezas al momento de vender!

Si le pusiste el precio correcto, tu propiedad debe venderse relativamente rápido. Si escogiste sobrevalorar el precio de tu propiedad, puede ser que no se venda, o tome muchos meses en venderse. Además debes recordar que recibirás menos dinero por tu propiedad que si le hubieras puesto el precio correcto desde un inicio.

Si estás pensando comprar o vender una propiedad en la ciudad de Trujillo, llámame al 986-665 902 o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com…te puedo ayudar!

Cómo lidiar con ofertas muy por debajo del precio de venta?

Vender una propiedad puede muchas veces venir con frustraciones y confusiones. Uno de los retos es poder manejar ofertas que llegan muy por debajo del precio que uno espera recibir. Estas ofertas bajas pueden ser extremadamente frustantes para los propietarios. Usualmente los vendedores tienen un monto pensado en lo que podrían vender y recibir de dicha venta, y cuando ven una oferta que es US$20,000 o US$30,000 menos, obviamente son incomodados.

Es muy importante recordar que cada transacción de compra/venta es diferente. Muchas veces habrán transacciones que toman muchas “idas y vueltas” entre el comprador y vendedor antes de llegar a un acuerdo. Es frustrante para un vendedor cuando NO reciben ni una sola oferta, por lo tanto ofertas muy por debajo del precio serían según mi punto de vista mejor que NINGUNA oferta cierto? Es posible que, si se siguen los pasos indicados, la oferta que llega muy por debajo termine madurando y acercándose a un precio que sea aceptable por los vendedores.

Si estás vendiendo una casa o departamento, y recibes una oferta muy por debajo del precio que esperas recibir, antes de rechazarla, por favor lee estos tips que te ayudarán a manejar la situación:

Qué es una Oferta Baja?

Esta pregunta frecuente no puede ser respondida con una respuesta exacta. La mejor manera de definir si una oferta es baja, es cuando un cliente comprador potencial, presenta una oferta de compra que llega a ser insultante para el vendedor. Algunos vendedores considerarán una oferta recibida por US$5,000 menos del precio solicitado como una oferta baja, mientras otros considerarán una oferta de US$15,000 menos como una oferta baja. En conclusión una oferta baja depende de cómo la vea y perciba el vendedor.

Por qué algunos compradores presentan Ofertas Bajas?

Existen muchas razones por las que un comprador decidirá presentar una oferta baja. La razón más común es por que ellos consideran que la casa no vale el precio que es anunciado en la venta. Algunas veces puede ser verdad, y otras no. Existen muchos recursos disponibles en internet donde los compradores pueden hacer un análisis y llegar a un precio estimado. 

Otras razones serían:

  • Las reparaciones y mejoras que se tienen que hacer
  • Consejo del Agente Inmobiliario que representa al comprador
  • Consejo de algún amigo o familiar
  • Están probando a ver si les liga

Enfócate en la meta – Vender tu propiedad

La razón por la que un propietario pone su casa en venta es por que quieren vender su propiedad! Es extremadamente importante mantener esto en mente cuando se manejen ofertas bajas. A pesar que una oferta baja puede ser extremadamente frustrante, saber que vender una casa es un negocio, podría ayudar al propietario a enfocarse en la meta, que es…vender su propiedad!

 

Controla tus emociones

Has gastado interminables horas y soles o dólares transformando tu casa en la casa que amas y cuidas, sólo para recibir una oferta que te suena insultante….te sientes frustrado verdad? Entonces tenemos que controlar nuestras emociones al momento de manejar cualquier tipo de oferta. En la mayoría de los casos, la parte en cualquier transacción que se molesta o frustra, es la que termina perdiendo la batalla.

Recientemente mientras vendía una propiedad, el vendedor recibió una oferta que podemos considerar una Oferta Baja. El vendedor no sólo estaba frustrado sino alterado cuando escuchó la propuesta de compra. No sólo era el precio que estaba bajo, sino que además el comprador pedía que el vendedor hiciera algunos arreglos a la propiedad antes de firmar un contrato de compra/venta.

Le expliqué que lo más importante era recordar que manejar una Oferta Baja es el “dónde” termina la oferta al momento de la compra y NO dónde comienza…..y no dejar que las emociones entren en juego al momento de tomar una decisión. Después de algunas subidas y bajadas de precio, el comprador y vendedor llegaron a concretar los términos de la venta y conseguimos vender la propiedad. Recordemos que una Oferta Baja es un punto de partida!

Siempre recuerda, que Tú eres el JEFE!

Un error muy común al momento de poner un precio en bienes raíces es que el vendedor trata de poner un precio por encima de lo que marca el precio del mercado para dejar un espacio de negociación. Poner el precio a una propiedad por encima del valor del mercado, es en realidad una muy mala idea. Es muy común escuchar decir al vendedor: “Si pongo ese precio a mi propiedad, entonces llegaré al precio que quiero”. Recuerda, tú eres el jefe cuando de vender una casa se trata. Ya sea que recibas una Oferta Baja o una buena oferta, sólo tú podrás tomar la decisión si aceptas el precio de compra o no.

Siempre responde a una Oferta Baja con otra Oferta

Otro error muy común en los vendedores es no responder a una Oferta Baja. Y esto es algo que NO SE DEBE HACER! Cuando se recibe una oferta de compra, incluso si es muy baja, siempre se debe responder con una contraoferta! Existen muchas razones por las que recibirás una Oferta Baja por tu propiedad.

Ya sea porque el comprador siente que tu casa está con sobreprecio o simplemente porque creen que no existirá alguna oferta que ni siquiera llegue cerca del precio que se pide en la venta, en cualquier caso, siempre debemos responder con una contra oferta!

Uno de los mejores tips de negociación cuando se responde una Oferta Baja, es responder a esa oferta con tu precio más bajo y final que estarías dispuesto a aceptar. Esto puede reducir, tiempo, estrés y un sin número de negociaciones entre comprador y vendedor.

Y otro tip muy popular al momento de negociar es que el vendedor presente una contra oferta con el precio máximo que pretende recibir. Esto puede mostrarle al comprador que no estás dispuesto a “jugar” y que estás esperando ofertas serias. Es importante, sin embargo, entender que presentar una contra oferta por el precio máximo puede ser determinante para que el posible comprador desista de comprar tu propiedad y deje de insistir.

Recuerda: si en algún momento recibes una Oferta Baja, siempre debes responder con una contra oferta.

Observa todos los términos de la oferta de compra

El precio es sin lugar a dudas lo que hará que tomes la decisión si aceptas una oferta o no. Recibir una Oferta Baja es una de las razones principales por las que la oferta de un comprador puede ser rechazada. Sin embargo, debemos considerar que en una oferta, no solo entra en juego el precio, existen otros términos importantes a considerar. Es muy importante poner todo en una balanza antes de tomar la mejor decisión:

  • Fecha de cierre (firma y elevación de minuta de compra/venta)
  • El comprador pide alguna reparación?
  • Cuando pretende ocupar la propiedad?
  • Cuánto está dando de arras?
  • Qué tipo de financiamiento está obteniendo?
  • Si va a comprar con financiamiento, cual es el valor de tasación?
  • Quiere pagarte con otra propiedad?

Como puedes ver, existen diferentes términos y condiciones en una compra que se deben considerar. A pesar que el precio es uno de los términos más importantes, no es lo único que debes considerar.

Confía en tu Agente de Bienes Raíces

Cuando vendas una propiedad, es crítico que escojas un Agente top! Como vendedor, serás responsable de pagar la comisión, por lo que debes esperar que sea tu Agente Inmobiliario quien sepa cómo manejar Ofertas Bajas. Es importante que tu Agente no se moleste o manifieste su frustración cuando se reciban este tipo de ofertas, porque usualmente estas emociones te las transmitirá y tú sentirás exactamente lo mismo.

Finalmente

Recuerda que manejar Ofertas Bajas y vender tu propiedad es cuestión de negocios. Es muy importante que sepas manejar tus emociones fuera del proceso de venta. Si permites que tus emociones te envuelvan, es muy probable que te sientas frustrado y que tu propiedad no se venda.

Si recibes una Oferta Baja, es posible que puedas terminar vendiendo tu propiedad muy cerca al precio que esperas recibir, siempre y cuando sepas tomar los pasos necesarios para que esto suceda!

Si estás pensando vender tu casa o departamento en Trujillo, los tips que te mencioné líneas arriba te pueden servir! Con suerte cuando vendas tu propiedad, espero no recibas una Oferta Baja, pero es importante estar preparado. Si estás pensando en vender tu propiedad, llámame al 986-665 902 o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com y estaré feliz de compartir mi experiencia, conocimiento y estrategias al momento de manejar Ofertas Bajas.

Consejos para hacer una mudanza bien hecha

Sus bienes son el resultado de su esfuerzo, mudarse no es tarea fácil, sin embargo con estos tips podrá organizarse y tener todo bajo control:

4 semanas antes de tu mudanza

Si tuvieras una cobertura de seguro para tus muebles, llama a tu compañía de Seguros y confirma que tus pertenencias estarán cubiertas durante la mudanza.
Programa la conexión de los servicios en tu nueva vivienda, incluyendo agua, luz, teléfono, cable, internet y recojo de basura.
Programa la desconexión de los servicios de tu propiedad en venta.
Solicita presupuestos de al menos 3 empresas de mudanzas para que puedas comparar. No siempre estas empresas firman contrato con el cliente, por eso es preciso ser extremadamente cuidadoso a la hora de escoger. Consulta precios, tipo de camión que utilizarán para movilizar tus muebles y la forma de embalaje que utilizarán.
Coordina la limpieza y reparación de reposteros, alfombras, luces y cortinas de tu nueva propiedad.
Organiza, ordena y asegura documentos personales (reportes médicos, escolares, financieros, certificados de nacimiento, pasaportes, seguros, etc)

2 semanas antes de tu mudanza

Devuelve todo lo que te prestaron (libros, menaje, juguetes, etc)

Movers

1 semana antes de tu mudanza

Empaca toda la ropa posible, aprovecha para separar la ropa por estaciones, no olvides ponerle nombre a todas las cajas.
Descuelga y protege forrando tus cuadros, espejos y fotografías.
Vacía la mayoría de tus cajones, aprovecha para deshacerte de cosas que no volverás a utilizar.
Coordina si necesitas que alguien cuide de tus hijos el día de la mudanza, siempre será mejor para la familia y para la empresa de mudanza.

1 día  antes de tu mudanza

Ten un buen monto de dinero en efectivo a la mano para pagar cualquier imprevisto que no podrás cancelar con tus tarjetas del banco.
Vacía, limpia y descongela todo tu refrigerador.
Cuida y guarda los objetos de valor como joyas, dinero y otros valores.
Desconecta y prepara todos tus electrodomésticos.
Prepara una caja con las cosas más útiles que crees utilizarás ni bien te mudes.
Revisa todo una vez más y asegúrate de no olvidar nada.
Si tienes una mascota. Deja su comida, correa y medicinas a la mano para subir al auto junto contigo en el momento de la mudanza.

Hacer una mudanza es un proceso y lleva trabajo, pero debe estar llena de ilusión por el cambio que supone. Si esperas para hacer todo en un solo día puedes agobiarte, estresarte y te desesperarás. Sigue estos consejos y disfruta cada momento.

Si estás en el proceso de vender y/o comprar una propiedad, no dudes en comunicarte conmigo y con mucho gusto te puedo guiar en todo este proceso, mi teléfono es 986-665 902 o puedes escribirme a danielzaplana@hotmail.com. Si deseas ver qué propiedades están activas actualmente en el mercado inmobiliario, visita www.dzpropiedades.com