Será Enero un buen mes para poner mi casa en VENTA?

Será Enero un buen mes para poner mi casa en VENTA?

Una de las preguntas que usualmente me hacen las personas que desean vender su propiedad es: Debo poner mi casa en venta en Enero o debo esperar a que termine el verano? Y en realidad no hay una respuesta correcta o incorrecta. La mayoría de las decisiones se deberían centrar en las circunstancias personales del individuo, junto con las condiciones actuales del mercado inmobiliario.

Por ejemplo, qué pasaría si hubieran muy pocas propiedades en venta en el mes de enero en la urbanización o complejo habitacional donde te encuentras? Un mercado de bajo inventario es fantástico para los vendedores. Un conocimiento básico de oferta y demanda nos dice que la mayoría de cosas se vende por más dinero cuando hay menos de eso disponible! Se ha probado a través del tiempo! y por supuesto esto también se aplica al mercado inmobiliario! Desafortunadamente muchas personas asumen esta oferta y demanda de la manera incorrecta y creen que las personas están usualmente viajando, de vacaciones, en la playa, que hace mucho calor y que tienen menos probabilidades de vender en verano.

Muy aparte de las festividades de fin de año, verano es el tiempo del año donde las personas aprovechan para poner su casa en orden, pintar, re decorar, etc. A mi parecer una buena época del año para vender sería primavera (Setiembre-Diciembre) es la época del año en que las personas se sienten con más energía y están más motivados!

Sin embargo, asumir algo puede no tener una buena base y ha llevado a muchos vendedores a perder grandes oportunidades que se presentan sobretodo en verano! De hecho, es mucho más fácil vender una propiedad en Enero que en Julio!

Por lo tanto, si estás tratando de determinar cuándo es la mejor época para vender y no sabes si Enero es ideal o debes esperar, consulta a un Agente Inmobiliario profesional, quien te podrá dar un buen consejo.

Si decides que vender ahora es una buena oportunidad, querrás tener los mejores tips de cómo vender tu propiedad. Y muy aparte de de asegurarte de poner el precio correcto, existen otros factores que te ayudarán a vender mejor, más rápido y por más dinero! No dejes de leer el artículo que te comparto.

Las Casas sí se venden en Verano! y la tuya también!

Si ya tomaste la decisión de vender tu casa, hacerlo en verano te puede dar grandes resultados. Enero resulta ser un mes fantástico para vender tu casa!  

Existen un par de cosas a considerar cuando vendas tu casa en verano, incluyendo:

Las estadísticas están a tu favor

Es una sorpresa para muchos, ya que se asume que verano no es una buena temporada, sin embargo las propiedades en verano se venden más rápido y por muy buen precio, algo que deberías considerar si ya decidiste poner en venta tu casa o departamento! No esperes más! 

Los compradores están más motivados

Los compradores son como cualquier persona, ellos quieren mudarse en un clima más cálido y la luz solar siempre da más energía a cualquiera! Además se preparan antes que empiecen los colegios y desean comprar de cualquier forma! Puede ser que venga un bebé en camino, o quieran empezar un nuevo año en un nuevo hogar! Cualquiera que sea la razón, siempre habrán compradores buscando una propiedad como la tuya! Las horas del sol son más prolongadas y tendrás más visitantes!

Puedes crear un ambiente más cálido y agradable en verano

Entrar a una casa con más calor, hará que sientan un hogar cálido y agradable, los compradores usualmente escapan de lugares fríos y sin luz solar. Puedes abrir tus ventanas y mostrar toda la luz que entra! toma ventaja de estos meses de verano!

No olvides poner un olor agradable, como encender velas con olor, un poco de canela e inlcuso hornear galletas puede ser tan agradable que las personas desearán vivir en un lugar como el tuyo! Recuerda mantener tus jardines que en ésta época del año lucen más verdes y floreados!

Pensamientos finales

Si decidieras vender tu casa en Enero o pronto en verano, asegúrate de dedicarle tiempo a tu propiedad y haz los arreglos que sean necesarios para que luzca bien!

Estos arreglos incluyen lo básico como jardines, cochera limpia y despejada, ventanas limpias. Ten mucho cuidado con el agua de la lluvia y cualquier cañería averiada, esto podría asustar a los compradores.

Antes de poner tu casa en el mercado, asegúrate que luzca impecable. Créeme, es la experiencia de vender casas y departamentos, que me da la certeza que todo comprador desea mudarse a un lugar sobretodo limpio. Tomar esta precaución podría incrementar tus posibilidades de venta.

Soy Daniel Zaplana, cuando estés listo para vender o si deseas comprar, llámame al 986-665902 o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com te puedo ayudar!

En este enlace podrás buscar casas, departamentos, locales, terrenos en venta y/o alquiler: www.dzpropiedades.com

5 mitos sobre el precio de una propiedad en venta

Aquí hablaremos de todo

Es lógico que si pone su propiedad en venta lo que querrá es venderla al mejor precio posible – y lo más rápido posible. Pero para lograr estos objetivos será necesario tomar un cierto acercamiento al proceso de venta, y por supuesto entendemos que muchos propietarios no están capacitados cuando llegue el momento o no son conscientes de este proceso.

Con la falta de experiencia en la venta de propiedades y sin una comprensión de cómo funciona el mercado, puede ser difícil conseguir los resultados que uno desea.

Los siguientes cinco mitos que les presento a continuación son comúnmente aceptados como verdad entre muchos propietarios de viviendas y usted no querrá cometer el error de pensar que estas cosas son verdaderas, porque no lo son.

De hecho, creer en estos mitos juega un papel muy importante en el por qué una casa no se vende.

Para lograr establecer un correcto valor en el mercado de su propiedad, se debe empezar a trabajar con un Agente Inmobiliario, alguien de su confianza. Recuerde que los mejores agentes son por lo general los que no necesitan conseguir una propiedad más para su cartera, de hecho usted obtendrá el mejor consejo de alguien que no está desesperado por dinero.

Si esperamos un poco más, conseguiremos mejores ofertas!

Me he topado en muchas oportunidades con clientes que piensan “No tengo apuro en vender, estoy dispuesto a esperar el tiempo necesario y con seguridad conseguiré una buena oferta”. Esta es una suposición muy común! De hecho, suelo escuchar «tenemos todo el tiempo para esperar».

Y déjeme decirle todo lo contrario, mientras más tiempo esté su casa estacionada en el mercado, peores ofertas recibirá o quizás ni una.

Conforme una propiedad se estanca en el mercado semana, tras semana, los compradores empiezan a preguntarse qué estará mal con la propiedad? ¿Por qué demoran tanto tiempo en venderla? Un comprador, por lo general va madurando, es decir, nadie dice hoy día voy a comprar una casa y sale a poner una oferta! Es un proceso y en ese proceso, el comprador revisa el internet y se encuentra con su propiedad, conforme pasan las semanas sigue viendo su propiedad y al siguiente mes la sigue viendo y así sucesivamente – finalmente ellos suponen que el precio de su propiedad está muy alto o hay algo seriamente mal con su propiedad.

Se ha comprobado que las propiedades se venden por más dinero cuando están en el mercado por menos de 30 días en la mayoría de los mercados. Existe una pregunta clave que un buen negociador le hará a su agente inmobiliario: «cuánto tiempo tiene la propiedad en el mercado?» y la razón es – que quieren saber la probabilidad de negociar el precio con el vendedor. Es por eso que colocar el precio correcto desde el inicio es una parte crítica en la venta.

Si recibo una oferta la primera semana significa que el precio estuvo demasiado bajo

Esta afirmación es uno de los mitos más comunes entre los vendedores y es 100% falso.

En el momento en que la propiedad aparece en el mercado, será vista por múltiples compradores, y dependiendo de la zona donde se encuentre su propiedad, podrían haber decenas, incluso cientos de personas buscando exactamente algo como su propiedad.

Si el precio es el correcto, muchos de estos compradores estarán interesados en ella inmediatamente. Estos compradores pueden estar buscando por semanas o meses, una casa como la suya a un precio competitivo.

Con el precio justo en el mercado correcto, usted podría conseguir ofertas múltiples en un lapso de tiempo muy corto. Esto es especialmente cierto cuando hay un número limitado de casas disponibles para comprar o cuando los precios que se anuncian no tienen el valor correcto del mercado.

Usted querrá conseguir múltiples ofertas por su casa. Con varias ofertas, se podrá fomentar la competencia entre los compradores y usted podrá obtener más por su casa. Es obvio que usted no querrá vender su casa por un precio que no vale, sino que usted querrá ponerle un precio lo suficientemente bajo como para conseguir compradores entusiasmados y que le presenten ofertas.

He tenido la oportunidad aquí en Trujillo de vender algunas propiedades tan pronto las coloqué en el mercado! Lo ideal es hacer que el vendedor gane y no deje dinero sobre la mesa!

Un buen marketing conseguirá un mejor precio!

Daniel Zaplana es hoy en día una marca muy reconocida en la ciudad de Trujillo, logramos esto con una fuerte inversión y constante marketing en distintos canales de distribución de publicidad, por este motivo, muchos clientes piensan que al exponer su propiedad con nosotros su propiedad se comercializará correctamente y obtendrán un precio más alto.

Y es cierto! Sin embargo eso no asegura que su propiedad se venderá por más dinero! Alguna vez me dijeron, Daniel sería bueno colocar nuestra propiedad en el periódico local de Trujillo este fin de semana, parece que el Internet no está funcionando! Y por supuesto, el Internet no funcionaría jamás ya que la casa estaba con US$25,000 sobre el precio del mercado!

El Internet y el periódico no venderán su propiedad! El marketing se trata de hacer visible su propiedad, atraer al comprador y lograr que estos compradores se animen ha hacer una cita para visitar su propiedad. Pero el marketing no puede cambiar el valor de su casa. Si su propiedad tiene el precio muy alto, le puedo asegurar que ni con el mejor marketing del mundo logrará vender. Los compradores hoy en día son compradores informados, ellos saben lo que marca el mercado.

Sólo debemos esperar por el comprador correcto

Este es otro error muy común que suelo escuchar de los vendedores que saben que su precio está por encima del valor del mercado.

Este mito es muy similar al # 1, pero el énfasis se lo colocan a la persona que quiere su propiedad y no al tiempo que deben esperar para venderla. Pero al igual que estar dispuestos a esperar más tiempo por una oferta, encontrar el comprador ideal es muy poco probable.

Hay que recordar que el mercado es lo que es según la oferta y la demanda del momento. Conseguir un comprador que esté dispuesto a pagar mucho más de lo que marca el mercado es inusual, ya que no es una buena decisión financiera. También habría que esperar por un comprador que estaría dispuesto a pagar por su propiedad al contado, ya que ninguna entidad financiera después de hacer una tasación querrá aprobar un préstamo hipotecario.

Subiremos el precio un poquito para poder tener un margen de negociación

Este punto diría yo, que es el más común con todos los vendedores. Poder negociar es una parte esencial en el proceso de venta; y eso no se puede negar. Su agente inmobiliario debe estar preparado para negociar en su nombre y poder ayudarlo a conseguir lo que quiere de la venta, y evitar que se aprovechen de usted. Pero colocar el precio de una propiedad excesivamente alto no es necesario para crear una oportunidad de negociación.

Y sí, es verdad, los compradores suelen presentar ofertas por debajo del precio original en muchos casos y también saben que muchas veces no aceptarán su oferta.  Si usted coloca mucho espacio de negociación en el precio, dará lugar a nunca tener la oportunidad de negociar!

Cuando una casa tiene un precio demasiado alto, será evitada por los compradores, ellos esperarán a que el precio baje para recién poder negociar. Si la espera es muy larga, recuerde que el problema es que los compradores pensarán que algo está mal con su casa. Converse con su agente de bienes raíces acerca de cómo fijar el precio correcto de su casa y de lo que sucederá con las negociaciones. Su agente inmobiliario lo ayudará a entender cuál es el precio que hará que su casa sea competitiva con las demás, y lo ayudará a decidir sobre la oferta mínima que debe aceptar.

Su agente pondrá su casa en el mercado con el precio un poco más alto que su oferta más baja aceptable.

En resumen

Colocar el precio correcto a una propiedad es una habilidad y un arte. El precio es lo más importante para conseguir que su casa sea vendida.

Si el precio es el equivocado no habrá nada que usted o su agente puedan hacer para venderla.

De hecho, establecer el precio correcto es el 75% del éxito en la venta de su propiedad. El precio correcto atraerá a los compradores adecuados. Entonces, ¿cómo saber si su casa tiene el precio demasiado alto? En este artículo podrá ver algunas señales que le dirán si el precio de su casa no es el correcto.

Si estás buscando comprar o vender una propiedad, visita mi sitio web: http://www.dzpropiedades.com o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com

Precio por m2 es un pobre indicador

Es el precio por m2 importante? Esta es una pregunta que muchos compradores y vendedores se hacen. En bienes raíces, como en muchas otras cosas en la vida, las soluciones más rápidas, fáciles y prácticas en la vida no siempre son las mejores soluciones!

Veamos el cálculo que se le hace al valor de una propiedad. Los compradores y vendedores todos desean conceptos que ellos puedan utilizar para ponerle el precio a una propiedad de manera rápida y fácil. Uno de los conceptos más populares utilizado es el precio por m2.

Tomas el precio de una propiedad, lo divides por los m2 que tiene la misma y poom! tienes el precio por m2, correcto? Si! y la mayoría de personas utilizan esta evaluación para poner un precio equivocado la mayoría del tiempo.

A pesar que el precio por m2 puede ser muy útil para conseguir el valor general de una propiedad en un área en particular, es un indicador muy pobre al momento de saber el verdadero valor de la misma. Existen otros componentes que deben ser considerados. Y por cierto es este factor el que mantiene a la mayoría de Agentes Inmobiliarios trabajando. Determinar el valor actual de una propiedad es mucho más complicado que una simple fórmula utilizando tan sólo 2 variables.

Algunos Agentes sin embargo, que no tienen muchas habilidades en poner el precio a una propiedad utilizan esta fórmula para estimar el valor. Siendo éste el error más grande y uno de los que causa que muchos Agentes Inmobiliarios salgan al mercado con propiedades que tienen el precio EQUIVOCADO! El precio por m2 es uno de los más pobres indicadores para colocar el precio a una propiedad! Lo que los Agentes Inmobiliarios y los consumidores deben entender es que existen otros factores importantes al momento de ponerle el precio a una propiedad. 

A continuación te explico el peligro de utilizar el precio por m2:

Entendiendo los tipos de casas

Para clarificar por qué el precio por m2 nos arroja un resultado muy disparejo en la mayoría de instancias, puede ser útil entender los diferentes tipos de casas:

Económica

Una casa económica es construída para personas que desean utilizar muy poco dinero en una casa. Los constructores son más cuidadosos al utilizar materiales de bajo costo que ayudarán a mantener los costos de construcción al nivel económico deseado, por lo tanto cada parte de la casa será construída utilizando materiales que cumplen ese código de requerimientos – y no son los más deseados o de mayor calidad. La casa ciertamente es muy útil y funcional pero se han comprometido algunos factores para mantener el precio a cierto punto.

Standard o regulares

La mayoría son construídas con calidad standard. Todo en la casa se construye con materiales más duraderos que en una casa económica. Los diferentes componentes de la casa, como los reposteros pueden haber sido producidos en masa, pero con material de mejor calidad que durarán más y se verán mejor.

Estas casas pueden tener componentes de ambas casas, las económicas y posiblemente algunos elementos de casas según diseño.

Y mientras que algunos compradores pueden notar la diferencia entre un piso de cerámica vs un piso de porcelanato, la mayoría no notará la diferencia en la calidad de terma, o cableado eléctrico.

Según diseño

Una casa según diseño tiene un extra que le añade un valor agregado, estos extras son elementos que se le agregan a una casa que no se encuentra en propiedades de menor categoría. Los reposteros pueden haber sido confeccionados con algún diseño especial, el piso puede ser de madera y el counter de la cocina puede ser de granito. En este tipo de casas encontrarás electrodomésticos de más valor y estilo, mejores ventanas y cortinas y mejores acabados en los baños. Y como el nombre lo dice, son casas hechas con un toque especial, acabados personalizados que no son típicamente vistos en una casa standard o económica.

Estas casas son únicas y reflejan las características y deseos de un comprador específico. También son construidas con algún detalle arquitectónico especial que hace que el precio sea más elevado, como arcos o cortes lineales diferentes en los techos.

Lujo

Las casas de lujo son las más especiales y top top en el mercado inmobiliario. Estas casas tienen los mejores acabados. Podemos encontrarlas con piscinas, canchas de tenis, espacio para una sala de cine, cuarto de vinos y mucho más! La casa se construye con los mejores materiales y es muy probable encontrar cada detalle hecho a pedido y según las necesidades del individuo que construyó la casa.

Una casa de lujo es considerada lo mejor de lo mejor. No se escatima en gastos y con seguridad abrirás la boca al entrar en una de ellas!

Comparando Manzanas y Naranjas

Cuando consideras los diferentes estilos de propiedades es fácil entender por qué el precio por m2 no es la mejor herramienta para calcular su valor. El costo de una habitación en una casa de lujo puede costar todo lo que costó construir una casa económica!

El precio por m2 sólo te dará un promedio para ayudarte a entender las tendencias del mercado. Por lo tanto cuando alguien pregunte si el precio por m2 es la mejor manera de averiguar el precio de una casa, la respuesta clara y precisa es NO!

A continuación te presento un ejemplo detallado:

Digamos que tienes 2 casas de 100m2.

La casa “A” tiene los siguientes acabados:

• Ventanas simples y puertas contraplacadas
• Pisos de vinílico.
• Paredes sin terminar.
• La cocina y los baños tienen acabados básicos
• El counter de la cocina es de fórmica
• No se le puso zócalo a las paredes
• Las puertas no tienen marco

La casa “B” tiene los siguientes acabados:

• Ventanas aislantes con protección de ruidos
• Entrada iluminada
• Pisos de madera a través de toda la casa y porcelanato en los baños
• Cocina de diseñador de interiores 
• Granito en el counter de la cocina y los baños
• Zócalos en las paredes (inferior y superior)
• Puertas sólidas de madera con protección contra robos
• Aire acondicionado
• Sistema de riego interior y exterior
• Cámaras de seguridad y cerco eléctrico

Ahora mantén en mente que ambas propiedades son exactamente del mismo tamaño. No tienes que ser un experto para saber que la casa “B” debe venderse por significativamente más dinero que la casa “A”.

Utilizar el método de poner el precio por m2 con la casa “A” vendiéndose en US$80,000 te dará un precio por m2 de US$800 y la casa “B” con seguridad no costaría US$800m2. Sin embargo es exactamente como algunos propietarios e incluso algunos Agentes Inmobiliarios en la ciudad de Trujillo calculan el precio de una casa!

Algunos compradores verán que tal y tal casa se vendió por X monto de dinero en por ejemplo la Av. Fátima y tratarán de transferir ese cálculo a la casa que ellos piensan poner una oferta de compra…….así NO es como funciona.

Luego tenemos que, también por supuesto existen algunos vendedores que verán que la casa “B” se vende por una cierta cantidad de dinero por m2 y automáticamente asumirán que su casa se debe vender por lo mismo aunque su casa no tenga ni la mitad de las amenidades que tiene la casa “B” e incluso esté localizada en una calle de menos demanda. 

Si estás a punto de vender tu casa, el precio que establecerás es la razón número uno para saber si se venderá o no. Sobrevalorar un inmueble será la causa del fracaso en la venta. 

Los Detalles

Otra cosa a considerar al ponerle el precio a una casa es saber cuánto del aspecto de la casa puede impactar su precio en el mercado inmobiliario. Existen muchos factores a considerar cuando se hace el cálculo para ponerle el precio a una casa que no tienen nada que ver cuando ves el precio a través de sólo los m2. Puede ser una casa de 2 pisos, o una casa que ha pasado por una serie de renovaciones o una casa en un lote muy grande. Cada uno de estos factores influenciará en el precio. 

 

La manera en que el precio por m2 es calculado puede impactar el precio por m2. A una casa se le puede haber calculado el precio del m2 que incluía una cochera en el sótano mientras la otra no era así. Comparando ambas propiedades por el precio según m2 puede no ser muy útil. Para aquellos que no lo saben, el precio por m2 de una construcción por debajo de la tierra vale más que una que es por encima del primer nivel. Cualquier tasador podrá confirmar esta información.

Sabías también que el tamaño actual de una casa tendrá un impacto especial en lo que se venda por m2? Correcto! Generalmente, las casas más pequeñas se venderán por más por m2 que casas en lotes grandes. Conforme una casa se hace más grande, el precio por m2 usualmente tiende a bajar un poco. Este por lo tanto es otro factor importante y peligroso al utilizar el precio por m2 en el valor de una propiedad.

Y también tenemos el ejemplo de los dormitorios. Una casa pequeña de 4 dormitorios puede considerablemente tener más valor que una casa más grande con 3 dormitorios muy amplios. En esta instancia la casa pequeña puede valer lo mismo o más que una casa más amplia sólo por el hecho de tener un dormitorio extra. Y para dar un paso más allá, puedes tener una casa muy amplia de sólo 2 dormitorios que puede ser considerada como funcionalmente obsoleta porque el hecho de tener sólo 2 dormitorios limita mucho a las familias a crecer en espacio. Todas estas casas pudieron tener la misma cantidad de m2 y sólo el hecho de tener un dormitorio más o menos puede tener un impacto muy serio en el valor final de venta de cada una de ellas!

La ubicación tiene un gran impacto en el valor

Otra de las variables que se utilizan para ponerle el precio por m2 a una casa es la ubicación, y a veces es olvidada. No sin razón en EEUU se habla mucho de la ubicación, ubicación, ubicación! 

La ubicación es uno de los factores más importantes al poner el precio a una propiedad. Una casa que se vende en la avenida principal tendrá un precio diferente a una casa idéntica que se vende en una calle de poco tránsito. La misma casa puesta en un vecindario residencial tendrá otro valor, si la colocamos dentro de un condominio tendrá otro valor, y si la ponemos en la mejor urbanización de la ciudad tendrá otro valor!

Es por eso que es crítico escoger la ubicación de una propiedad si queremos que gane plusvalía con el pasar de los años. La diferencia en valor entre una urbanización y la otra puede ser sustancial. Muchas veces incluso estar ubicada la propiedad a pasos de un colegio puede influenciar sobre el valor de 2 casas idénticas en la misma urbanización.

Obteniendo el precio correcto

La única manera de entender el valor de una propiedad es calcular el valor basado en cada casa individual, preferiblemente con la ayuda un Agente Inmobiliario. Un Agente que ha estado en el negocio de bienes raíces debería saber cómo llegar al valor de una casa en un área en particular y darle una idea de lo que verdaderamente vale. 

Lo mejor que puede hacer es encontrar un Agente Inmobiliario en quien usted confíe y pedirle que lo ayude en el proceso de compra o venta. Su Agente será capaz de examinar los pequeños detalles y darle un número que será estratégicamente muy útil para usted. 

Si ha estado tratando de vender su casa sin suerte, y recuerda que su agente le hablaba mucho sobre calcular el precio de su casa según los m2, quizás el precio esté sobrevalorado. Aquí puedes ver si tu casa tiene el precio muy elevado.

En este cuadro podrá ver el precio por m2 “estimado” para la ciudad de Trujillo, Perú (publicado en el 2015):

Fuente: Revista Nuestra Casa – Estudio efectuado por Roxana Chávez

Conclusión

Si has leído hasta aquí, ya deberías entender que tratar de utilizar el precio por m2 como un factor de valor para la propiedad es una decisión muy pobre. Existen otras formas de ponerle el precio a una propiedad incluyendo el análisis de un profesional que conozca las diferencias entre ubicación, mejoras, y otros factores como la condición de la propiedad, los acabados, el estilo, la vista y la edad. Estimar el valor de una casa es mucho más complejo que utilizar un promedio por m2.

Artículos adicionales que te ayudarán a ponerle el precio correcto a tu propiedad:

1. Vendiendo tu propiedad? Ponle el precio CORRECTO desde el inicio!
2. Qué hacer si tu propiedad no se vende?

Utiliza estos artículos adicionales para entender por qué poner el precio a una casa es tan importante para ambos: el tiempo de venta y el mejor precio de venta!

Soy Daniel Zaplana y te puedo ayudar! Llámame al 986-665 902 o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com

9 señales que te dirán si tu propiedad tiene el precio muy elevado!

Si estás vendiendo tu propiedad, debes entender que poner el precio correcto desde un inicio es crítico. La razón más común y repetitiva de por qué una casa, terreno o departamento no se vende es porque se le puso el precio por encima del valor del mercado.

Ponerle el precio muy alto puede traer consecuencias dañinas. La probabilidad es que si le pusiste el precio muy alto desde un inicio termines recibiendo mucho menos dinero al finalmente vender tu propiedad lo cual obviamente no es lo que queremos.

Si te equivocaste, es muy importante que identifiques este error lo antes posible y hagas el cambio inmediatamente.

Pero, cómo puede saber un propietario si el precio está por encima del valor del mercado? De hecho existen muchas señales que demostrarán que el precio que pides por tu propiedad no está dentro de lo que marca el mercado de bienes raíces. A continuación te presento 9 señales que te dirán si le pusiste el precio muy alto. Si estás vendiendo tu propiedad y has experimentado alguna señal de las que te detallaré a continuación, asegúrate de hacer un ajuste al precio lo antes posible!

Tu propiedad tiene el precio más elevado que cualquiera de tus vecinos!

Generalmente, en la mayoría de vecindarios (complejos, condominios, edificios, etc) los precios son muy consistentes y muy parejos. Una señal que te ayudará a identificar si tu propiedad está con sobreprecio, es comparar los precios de tus vecinos con el tuyo. Y? que tal? cómo te fue? los precios son parejos?

Muy pocos o nadie ha visitado tu propiedad!

La emoción de euforia es comúnmente experimentada por los vendedores, quienes generalmente están felices que su casa está en venta y esté siendo publicada en distintos medios del internet y redes sociales. Sin embargo, pasan las semanas y han tenido sólo un par de visitas o quizás peor aún, ninguna.

Esa emoción de euforia se convierte entonces en preocupación y frustración. Si esto te suena familiar, lo más probable es que tu casa está con sobreprecio. Si tu propiedad está a la venta hace ya varios meses y has tenido muy pocas visitas……necesitas ajustar el precio para generar algo de actividad!

No has recibido una Oferta!

En la mayoría de mercados de bienes raíces, si una propiedad tiene el precio correcto, el vendedor debe recibir una oferta por lo menos entre las 3 o 4 semanas de haberse publicado a la venta. Si aún no has recibido una oferta después de un par de meses, es una buena señal para identificar que el precio de tu propiedad está por encima del valor del mercado.

Si estuviéramos en un mercado de VENDEDORES, deberías esperar una oferta en las primeras 3 semanas que tu propiedad salió al mercado, siempre y cuando el precio sea el correcto.

Ciertamente existen diferentes tipos de propiedades que tomarán un poco más de tiempo para recibir ofertas, pero son muy pocas. Esto se puede dar típicamente cuando se trata de una propiedad de lujo, una casa colonial con restricciones, una propiedad frente al mar, un hotel, un edificio, un lote de terreno muy grande, etc.

Contratas a un Agente Inmobiliario que te recomienda un precio elevado!

En tu ciudad suelen existir un sin número de Agentes Inmobiliarios. Cuando entrevistes a uno de ellos para vender tu propiedad, es muy importante que sepas qué preguntas hacerle durante una entrevista.

Una de las más importantes es sobre el precio. Es muy importante que identifiques cómo es que el Agente Inmobiliario te da una sugerencia sobre el precio de tu propiedad. Si entrevistas a 3 Agentes y uno de ellos te recomienda un precio con más de US$30,000 que los otros 2, es necesario averigües cómo es que llegó a ese precio.

Existen muchos Agentes Inmobiliarios que “comprarían” una propiedad para vender sugiriendo un precio de venta por encima del mercado. Si cometes el error y firmas un contrato con un Agente que te sugiere un precio así, es muy probable que tu casa pase mucho tiempo en el mercado sin recibir visitas ni ofertas con un precio muy por encima de las demás.

Tus vecinos venden y tú no

Algo que frustra mucho a los vendedores es ver cómo sus vecinos venden y ellos no. Si estás vendiendo tu propiedad y esto te está sucediendo, es una señal que tu propiedad está con sobreprecio.

Algo que suelen decir los propietarios que están tratando de vender es: “La casa de mis vecinos se acaba de vender por $150,000 y la mía es mucho más linda y mejor cuidada que la de ellos, por qué no se vende la mía?”

Lo que la mayoría de vendedores no entiende es que existen muchas cosas que entran a jugar cuando de vender una propiedad se trata. Si esto te suena familiar, algunas cosas que debes tener en mente cuando compares tu propiedad con la de tus vecinos incluye:

• El estilo de la propiedad de tu vecino es diferente? Por ejemplo: de 2 pisos, colonial, moderna, standard, californiana?
• El tamaño de la propiedad de tu vecino es más grande que la tuya?
• La propiedad de tu vecino tiene mejores acabados y amenidades? Por ejemplo: granito en la cocina, pisos de porcelanato, walking closets, sala de TV, etc….
• La ubicación de tu propiedad es mejor que la de tu vecino? Por ejemplo: frente a un parque, en una esquina, cerca a un colegio, en un condominio privado, etc….

El tráfico por internet es muy lento

El internet ha cambiado la industria de bienes raíces en los últimos 10-15 años. La mayoría de compradores empieza hoy en día su búsqueda en internet. Cuando un comprador está interesado en una casa que ve en la web, tratan de localizar al Agente Inmobiliario que la tiene en venta para organizar una visita a la propiedad.

Otra manera de saber si el precio está muy elevado es identificar el tráfico que la propiedad ha tenido en el internet. (Si estás vendiendo una propiedad conmigo y deseas ver el tráfico de visitas que recibe tu propiedad en mi página web www.dzpropiedades.com llámame y con mucho gusto te enviaré un reporte)

Los comentarios indican que tu propiedad está con sobreprecio

Uno de los mejores beneficios de contratar a un Agente es que ellos saben sobre la importancia de recibir un comentario de las personas que visitan la propiedad. Estos comentarios pueden ser de gran ayuda. 

Los comentarios son muy importantes pues permiten que los propietarios corrijan lo que que ven los posibles compradores, por ejemplo: si un posible comprador indica que el jardín se ve muy descuidado, puede ayudar al propietario a considerar contratar un jardinero para embellecer las áreas verdes, regar el jardín y mantenerlo siempre verde.

Si los comentarios se basan en que el precio está muy alto, esto le dará al vendedor la oportunidad de reconsiderar un ajuste en el precio.

Recibes ofertas muy por debajo del precio

La mayoría de propiedades que tienen un sobreprecio, no recibirán ofertas, sin embargo pudiera ser posible! 

Si estás vendiendo una propiedad y recibes ofertas “muy por debajo” del precio, deberías reconsiderar si el precio que le pusiste es el apropiado.

 

Tu propiedad no se vendió y expiró el contrato con tu Agente

Posiblemente la manera más fácil y obvia de saber si el precio que le pusiste a tu propiedad es el equivocado, ocurre cuando no se vende y el contrato expira. Si una casa no se vende y el contrato expira después de 6 meses, no es porque no habían compradores, o no estaban listos para comprar.

En lugar de culpar la falta de compradores o cómo esté el comportamiento del mercado de bienes raíces en tu ciudad, es muy importante que el vendedor sepa verse en un espejo y se dé cuenta que su casa estaba con sobreprecio. Cada propiedad tiene un precio de venta que es aceptado por los compradores. Si  el precio de una propiedad está muy cerca a lo que un posible comprador considera justo, la propiedad se venderá, y no expirará!

 

La importancia del precio en Bienes Raíces

La razón número uno de por qué una casa SI SE VENDE, es por que el precio fue el correcto! Determinar el precio de una propiedad es una pieza clave del rompecabezas al momento de vender!

Si le pusiste el precio correcto, tu propiedad debe venderse relativamente rápido. Si escogiste sobrevalorar el precio de tu propiedad, puede ser que no se venda, o tome muchos meses en venderse. Además debes recordar que recibirás menos dinero por tu propiedad que si le hubieras puesto el precio correcto desde un inicio.

Si estás pensando comprar o vender una propiedad en la ciudad de Trujillo, llámame al 986-665 902 o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com…te puedo ayudar!

Cómo lidiar con ofertas muy por debajo del precio de venta?

Vender una propiedad puede muchas veces venir con frustraciones y confusiones. Uno de los retos es poder manejar ofertas que llegan muy por debajo del precio que uno espera recibir. Estas ofertas bajas pueden ser extremadamente frustantes para los propietarios. Usualmente los vendedores tienen un monto pensado en lo que podrían vender y recibir de dicha venta, y cuando ven una oferta que es US$20,000 o US$30,000 menos, obviamente son incomodados.

Es muy importante recordar que cada transacción de compra/venta es diferente. Muchas veces habrán transacciones que toman muchas “idas y vueltas” entre el comprador y vendedor antes de llegar a un acuerdo. Es frustrante para un vendedor cuando NO reciben ni una sola oferta, por lo tanto ofertas muy por debajo del precio serían según mi punto de vista mejor que NINGUNA oferta cierto? Es posible que, si se siguen los pasos indicados, la oferta que llega muy por debajo termine madurando y acercándose a un precio que sea aceptable por los vendedores.

Si estás vendiendo una casa o departamento, y recibes una oferta muy por debajo del precio que esperas recibir, antes de rechazarla, por favor lee estos tips que te ayudarán a manejar la situación:

Qué es una Oferta Baja?

Esta pregunta frecuente no puede ser respondida con una respuesta exacta. La mejor manera de definir si una oferta es baja, es cuando un cliente comprador potencial, presenta una oferta de compra que llega a ser insultante para el vendedor. Algunos vendedores considerarán una oferta recibida por US$5,000 menos del precio solicitado como una oferta baja, mientras otros considerarán una oferta de US$15,000 menos como una oferta baja. En conclusión una oferta baja depende de cómo la vea y perciba el vendedor.

Por qué algunos compradores presentan Ofertas Bajas?

Existen muchas razones por las que un comprador decidirá presentar una oferta baja. La razón más común es por que ellos consideran que la casa no vale el precio que es anunciado en la venta. Algunas veces puede ser verdad, y otras no. Existen muchos recursos disponibles en internet donde los compradores pueden hacer un análisis y llegar a un precio estimado. 

Otras razones serían:

• Las reparaciones y mejoras que se tienen que hacer
• Consejo del Agente Inmobiliario que representa al comprador
• Consejo de algún amigo o familiar
• Están probando a ver si les liga

Enfócate en la meta – Vender tu propiedad

La razón por la que un propietario pone su casa en venta es por que quieren vender su propiedad! Es extremadamente importante mantener esto en mente cuando se manejen ofertas bajas. A pesar que una oferta baja puede ser extremadamente frustrante, saber que vender una casa es un negocio, podría ayudar al propietario a enfocarse en la meta, que es…vender su propiedad!

 

Controla tus emociones

Has gastado interminables horas y soles o dólares transformando tu casa en la casa que amas y cuidas, sólo para recibir una oferta que te suena insultante….te sientes frustrado verdad? Entonces tenemos que controlar nuestras emociones al momento de manejar cualquier tipo de oferta. En la mayoría de los casos, la parte en cualquier transacción que se molesta o frustra, es la que termina perdiendo la batalla.

Recientemente mientras vendía una propiedad, el vendedor recibió una oferta que podemos considerar una Oferta Baja. El vendedor no sólo estaba frustrado sino alterado cuando escuchó la propuesta de compra. No sólo era el precio que estaba bajo, sino que además el comprador pedía que el vendedor hiciera algunos arreglos a la propiedad antes de firmar un contrato de compra/venta.

Le expliqué que lo más importante era recordar que manejar una Oferta Baja es el “dónde” termina la oferta al momento de la compra y NO dónde comienza…..y no dejar que las emociones entren en juego al momento de tomar una decisión. Después de algunas subidas y bajadas de precio, el comprador y vendedor llegaron a concretar los términos de la venta y conseguimos vender la propiedad. Recordemos que una Oferta Baja es un punto de partida!

Siempre recuerda, que Tú eres el JEFE!

Un error muy común al momento de poner un precio en bienes raíces es que el vendedor trata de poner un precio por encima de lo que marca el precio del mercado para dejar un espacio de negociación. Poner el precio a una propiedad por encima del valor del mercado, es en realidad una muy mala idea. Es muy común escuchar decir al vendedor: “Si pongo ese precio a mi propiedad, entonces llegaré al precio que quiero”. Recuerda, tú eres el jefe cuando de vender una casa se trata. Ya sea que recibas una Oferta Baja o una buena oferta, sólo tú podrás tomar la decisión si aceptas el precio de compra o no.

Siempre responde a una Oferta Baja con otra Oferta

Otro error muy común en los vendedores es no responder a una Oferta Baja. Y esto es algo que NO SE DEBE HACER! Cuando se recibe una oferta de compra, incluso si es muy baja, siempre se debe responder con una contraoferta! Existen muchas razones por las que recibirás una Oferta Baja por tu propiedad.

Ya sea porque el comprador siente que tu casa está con sobreprecio o simplemente porque creen que no existirá alguna oferta que ni siquiera llegue cerca del precio que se pide en la venta, en cualquier caso, siempre debemos responder con una contra oferta!

Uno de los mejores tips de negociación cuando se responde una Oferta Baja, es responder a esa oferta con tu precio más bajo y final que estarías dispuesto a aceptar. Esto puede reducir, tiempo, estrés y un sin número de negociaciones entre comprador y vendedor.

Y otro tip muy popular al momento de negociar es que el vendedor presente una contra oferta con el precio máximo que pretende recibir. Esto puede mostrarle al comprador que no estás dispuesto a “jugar” y que estás esperando ofertas serias. Es importante, sin embargo, entender que presentar una contra oferta por el precio máximo puede ser determinante para que el posible comprador desista de comprar tu propiedad y deje de insistir.

Recuerda: si en algún momento recibes una Oferta Baja, siempre debes responder con una contra oferta.

Observa todos los términos de la oferta de compra

El precio es sin lugar a dudas lo que hará que tomes la decisión si aceptas una oferta o no. Recibir una Oferta Baja es una de las razones principales por las que la oferta de un comprador puede ser rechazada. Sin embargo, debemos considerar que en una oferta, no solo entra en juego el precio, existen otros términos importantes a considerar. Es muy importante poner todo en una balanza antes de tomar la mejor decisión:

• Fecha de cierre (firma y elevación de minuta de compra/venta)
• El comprador pide alguna reparación?
• Cuando pretende ocupar la propiedad?
• Cuánto está dando de arras?
• Qué tipo de financiamiento está obteniendo?
• Si va a comprar con financiamiento, cual es el valor de tasación?
• Quiere pagarte con otra propiedad?

Como puedes ver, existen diferentes términos y condiciones en una compra que se deben considerar. A pesar que el precio es uno de los términos más importantes, no es lo único que debes considerar.

Confía en tu Agente de Bienes Raíces

Cuando vendas una propiedad, es crítico que escojas un Agente top! Como vendedor, serás responsable de pagar la comisión, por lo que debes esperar que sea tu Agente Inmobiliario quien sepa cómo manejar Ofertas Bajas. Es importante que tu Agente no se moleste o manifieste su frustración cuando se reciban este tipo de ofertas, porque usualmente estas emociones te las transmitirá y tú sentirás exactamente lo mismo.

Finalmente

Recuerda que manejar Ofertas Bajas y vender tu propiedad es cuestión de negocios. Es muy importante que sepas manejar tus emociones fuera del proceso de venta. Si permites que tus emociones te envuelvan, es muy probable que te sientas frustrado y que tu propiedad no se venda.

Si recibes una Oferta Baja, es posible que puedas terminar vendiendo tu propiedad muy cerca al precio que esperas recibir, siempre y cuando sepas tomar los pasos necesarios para que esto suceda!

Si estás pensando vender tu casa o departamento en Trujillo, los tips que te mencioné líneas arriba te pueden servir! Con suerte cuando vendas tu propiedad, espero no recibas una Oferta Baja, pero es importante estar preparado. Si estás pensando en vender tu propiedad, llámame al 986-665 902 o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com y estaré feliz de compartir mi experiencia, conocimiento y estrategias al momento de manejar Ofertas Bajas.

Qué preguntas hacer en la 1ra entrevista a un Agente Inmobiliario?

Cómo y qué preguntar a un Agente Inmobiliario es algo que toda personas que desee vender una propiedad debe saber! Creo que tomarse el tiempo de pasar por una entrevista es algo muy crítico a considerar en la agenda de toda persona que intenta vender su propiedad, sin embargo no muchas personas se toman el tiempo necesario.

Hacer las preguntas correctas e inteligentes es crítico para el éxito en la venta!

Siendo un Agente Inmobiliario por más de 12 años, me ha ayudado a identificar cómo es que esta primera entrevista puede abrirle los ojos a muchos vendedores. Existen muchas formas de conseguir a un Agente Inmobiliario, ya sea por referencias, por un panel de publicidad, por una publicidad en el correo electrónico, etc.

Algo que llama mucho mi atención es que la mayoría de clientes piensa que todos los Agentes Inmobiliarios hacen lo mismo para vender casas. Pero están muy lejos de la verdad!

Desafortunadamente ser un Agente Inmobiliario es una profesión muy fácil y se puede obtener una licencia rápidamente. Vas a un curso corto, das un exámen y listo! Ahora eres un Agente Inmobiliario! A mi parecer el curso debería ser más extenso y detallado, pero desafortunadamente es así como funciona hoy en día.

Por lo tanto….cómo puedes evitar escoger a un Agente que no vale la pena para confiarle el bien más preciado que tienes?…..Ya sabes qué demandas le debes hacer? qué preguntarle para saber si es el mejor Agente para tí?…….Todo está en la entrevista!

A continuación te presento una serie de preguntas que podrían poner incómodo a más de un Agente Inmobiliario:

• Hace cuánto tiempo has estado vendiendo propiedades?
• Cuantas propiedades vendiste el año pasado?
• De las propiedades que vendiste, cuál fue el promedio de días que estuvieron en el mercado?
• Cuantas veces en promedio le bajaste el precio a las propiedades?
• En qué ciudades o urbanizaciones enfocas tus esfuerzos de venta?
• Tienes un administrador o asistente personal?
• Podrías darme 3 últimas referencias de personas a quienes les vendiste su propiedad?
• He leído que el internet es muy importante al momento de poner en venta mi propiedad. Cómo y dónde publicarás mi propiedad en la web?
• Tienes tu propia página web?
• Tienes un blog? Lo utilizas para publicar propiedades y atraer compradores a mi propiedad?
• Utilizas las redes sociales como Google+, Facebook y Twitter para llegar a otros Asesores Inmobiliarios y clientes potenciales?
• Podrías mostrarme cómo hacer para que mi propiedad se vea mejor al momento de venderla?
• Cuando un posible comprador llama y se interesa en mi propiedad serás SIEMPRE tú quien lo atienda?
• Por qué no debo vender mi propiedad solo? y por qué te necesito a tí?
• Cómo te comunicarás conmigo para hacerme saber de tus esfuerzos de venta?
• Tienes algún sistema que me indique dónde y cuántas veces has publicado mi propiedad?
• Qué tan fácil será para mí comunicarme contigo? Siempre puedo llamar a tu celular? Cualquier día y a cualquier hora?
• Cómo verificarás que el comprador está calificado para comprar mi propiedad?
• Una vez que haya aceptado una oferta…..me ayudarás con los trámites de la notaría?
• Cuánto debo pagarte de comisión por vender mi propiedad y porque?
• Podré cancelar el Contrato de Exclusividad en cualquier momento si no estoy satisfecho con tu servicio?

Recuerda que si utilizas estas preguntas en tu primera entrevista hará que mantengas una feliz relación con tu Asesor Inmobiliario y lograrás los términos y condiciones que buscas al momento de vender.

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Estás pensando en vender tu propiedad? Me apasiona mi trabajo en Bienes Raíces y me encantaría compartir contigo mi experiencia! Llámame ahora al 986-665 902 o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com. 

Ya sabes qué pasos, trámites y pagos debes seguir si planeas vender tu casa?

Vender una casa no es tan fácil como colocar un panel SE VENDE y esperar a que los posibles compradores llamen y compren la propiedad. Aquí te presento 10 pasos que involucran vender una propiedad y todo lo que debes saber de los trámites y pagos.

1.- Decidiendo VENDER. Debes considerar lo que está sucediendo en el mercado actual de bienes raíces y qué es lo mejor para tu situación.

2.- Escogiendo a un AGENTE INMOBILIARIO. Tu Agente estará a cargo de la publicidad, de mostrar tu propiedad y de completar los requerimientos legales para vender tu propiedad, debes escoger cuidadosamente. Puedes ver más sobre cómo encontrar un buen Agente aquí.

3.- Cómo quieres vender? Tú y tu Agente conversarán sobre la estrategia para publicar, mostrar y vender tu propiedad.

4.- Documentos en regla. Ya sabes cual es la situación legal de tu vivienda? Puedes averiguarlo en Registros Públicos.

4.- Estableciendo el PRECIO DE VENTA. La ubicación, tamaño, tiempo, materiales y acabados ayudarán a establecer un precio de la mano del valor del mercado actual. Te puedo ayudar con un análisis gratis del valor de tu propiedad, también puedes leer este artículo antes de salir al mercado con un precio.

5.- Promocionando y mostrando la propiedad. Esto generalmente involucrará la toma de algunas fotografías en tu propiedad, establecer su ubicación en el mapa y escribir una breve descripción de la misma. Para ayudarte a vender no dejes de leer estos dos artículos muy interesantes: Tratando de Vender y Tips para ayudarte a Vender.

6.- Saliendo al mercado. Los posibles compradores contactarán a tu Agente Inmobiliario para coordinar las horas en que visitarán tu propiedad.

7.- Venta y negociación. Tu agente será un mediador entre los posibles compradores y tú, y tratará de hacer que ambas partes lleguen a un acuerdo aceptable con el precio. Si la oferta es aceptada entonces, el comprador deberá pagar un porcentaje para separar la propiedad e iniciar los trámites de la compra.

8.- Bajo contrato. Ambos, compradores y vendedores con la ayuda de su Agente Inmobiliario trabajarán los detalles que involucran la venta para asegurar que ambas partes cumplan con los requerimientos legales y financieros.

9.- Los gastos que DEBES PAGAR. Existen diferentes pagos que varían en cada situación. Tenemos por ejemplo que para obtener el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) se pagan S/.61, así mismo se deberá pagar el Impuesto Predial cuya recaudación le corresponde al distrito donde se encuentra la propiedad, puedes leer sobre lo que es el Impuesto Predial, quién lo paga y cómo se calcula AQUI. Los Arbitrios son asumidos por el vendedor hasta que el mes que realiza la venta, el pago del tributo está relacionado con la ganancia de capital, que se calcula con el precio de adquisición y el posterior precio de venta. También se deberán cancelar los servicios utilizados como teléfono, luz, cable, internet, etc.

10.- El día del cierre de la transacción. Si todo sale de acuerdo a lo planeado, el comprador podrá tener las llaves y todos los derechos sobre la propiedad. Y diremos FELICITACIONES!!!! Haz vendido tu propiedad!

Estoy listo para ayudarte en tu próxima transacción de compra o venta, sólo llámame al 986-665 902 o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com y estaré feliz de atenderte.